Dresden: Leerstand wegen "Mondmieten"?
Dresden. Nach Angaben der kommunalen Statistikstelle standen Ende Dezember 2019 rund 22 Prozent der Wohnungen in der Inneren Altstadt leer. Für die Grünen im Stadtrat ist dies „Ausdruck eines besorgniserregenden Marktversagens und das Ergebnis eines ausschließlich auf Profit ausgerichteten Wohnungsbaus“, wie Michael Schmelich sagt, der Sprecher für Wohnungsbau der Stadtratsfraktion.
Zwar sei es erfreulich, dass der Wohnungsbau in Schwung gekommen sei und im Jahr 2019 genau 5.787 Einheiten fertig gestellt wurden. Doch der Leerstand in der Altstadt weise darauf hin, dass viele der neuen Wohnungen zu teuer sind und deshalb schwer vermietet werden können. Das betrifft vor allem Wohnraum im Zentrum rund um den Postplatz. Dort sind allerdings auch viele entstanden.
Schmelich sieht viele Gründe für den Leerstand. „Viele Investoren errichten Wohnungen nicht mit dem Ziel, sie zu vermieten, sondern diese mit Rendite zu verkaufen", sagt er. Das verteuere die Wohnungen, noch bevor sie den ersten Mieter gesehen haben. Außerdem trage die steuerliche Möglichkeit, Leerstandsverluste mit profitablen Erträgen zu verrechnen, dazu bei, dass die Bereitschaft, auch zu günstigeren Mieten Abnehmer zu finden, nicht besonders groß sei, betont Schmelich. Er macht die Liegenschaftspolitik der Vergangenheit dafür verantwortlich, die wenig Rücksicht auf soziale Zielsetzungen beim Wohnungsbau gelegt habe.
Um voranzukommen und lange Leerstände zu vermeiden, wollen die Grünen nun mit den Immobilieneigentümern ins Gespräch kommen. Potenzial gebe es auch in der Reform der Grundsteuer, die Attraktivität von Leerstand zu vermindern. Laut Schmelich sei es dringend notwendig, dass die Stadt durch eine aktive Liegenschaftspolitik und intensiven Anstrengungen im sozialen Wohnungsbau stärker Einfluss auf den Wohnungsmarkt nimmt. Dabei sollten auch der genossenschaftliche Wohnungsbau als Partner gefördert werden.
Hintergrund: Ende 2019 gab es 302.857 Wohnungen in 61.520 Gebäuden - ein Zuwachs um 2.620 Wohnungen innerhalb eines Jahres, teilte die Stadtverwaltung in dieser Woche mit. Allerdings erhöhte sich auch der Wohnungsleerstand um 590 Wohnungen auf 6,6 Prozent. Der Stadtteil mit den meisten leeren Wohnungen war die Innere Altstadt mit 21,8 Prozent. Hier wurde eine Zunahme von 3,4 Prozentpunkten festgestellt, welcher auf fertiggestellte, aber noch nicht bezogenen Wohnungen zurückzuführen ist. Der Altstadt folgen Loschwitz/Wachwitz und die Albertstadt mit einem Leerstand von jeweils 12,3 Prozent sowie Hosterwitz/Pillnitz mit 10,7 Prozent. Die wenigsten Wohnungen stehen dagegen in der südlichen Johannstadt (3,1 Prozent) und der östlichen Seevorstadt (3,4 Prozent) leer.
Baubürgermeister: "Das Ziel ist aufgegangen"
Baubürgermeister Raoul Schmidt-Lamontain (Grüne) teilt die Einschätzung, dass in den vergangenen Jahren vergleichsweise viele neue Wohnungen in Dresden gebaut wurden. Zwischen 2016 und 2019 seien es im Schnitt jährlich 2.340 gewesen. „Vergleicht man diese Zahl mit der Situation von vor zehn Jahren, als im Mittel 520 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen wurden, entspricht dies einer Steigerung um mehr als das Vierfache", sagt er am Freitag. "Aufgrund dieser Entwicklung kann von einer neuen Konjunktur des Wohnungsbaus in Dresden gesprochen werden.“
Der Wohnungsneubau ergebe sich aus der wachsenden Wohnungsnachfrage, den verfügbaren Flächenangeboten für den Wohnungsbau sowie aus dem großen Interesse regionaler und überregionaler Immobilienunternehmen und den für Bauinvestitionen günstigen Bedingungen auf dem Kapitalmarkt. Vor allem niedrige Zinsen und stabile Renditeerwartungen beflügeln die Investitionsbereitschaft. „Die Baugenehmigungen und Projektplanungen deuten darauf hin, dass sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren fortsetzen wird", so der Baubürgermeister weiter. 2019 seien für knapp 2.700 weitere Wohnungen Baugenehmigungen erteilt worden. Die Vergangenheit zeige, dass fast 99 Prozent auch errichtet werden.
"Fasst man die laufenden Projektplanungen und Ankündigungen von Bauunternehmen zusammen, sind derzeit mindestens weitere 12.000 Wohnungen in Planung." Damit sei das Ziel aufgegangen, den Bau von Wohnungen anzukurbeln, fasst Schmidt-Lamontain seine Amtszeit zusammen, die er vorzeitig abbricht, um nach Heidelberg zu gehen.
Es werden weniger neue Wohnungen gebraucht
Er räumt aber auch ein, dass der sogenannte strukturelle Wohnungsleerstand dadurch wieder etwas gestiegen sei. Dabei handelt es sich um alle leerstehenden Wohnungen, abzüglich kurzfristig leerstehender Wohnungen wegen Mieterwechsel sowie unbewohnbarer Wohnungen, zum Beispiel Ruinen oder Wohnungen, die gerade saniert werden. Stadtweit liege der strukturelle Leerstand aktuell bei 2,3 Prozent. Zwar brauche Dresden noch mehr neue Wohnungen, da die Stadt wachse. Allerdings geht der Baubürgermeister davon aus, es weniger sein werden, als in den vergangenen Jahren gedacht. Schmidt-Lamontain spricht von knapp 1.500 neuen Wohnungen, die Dresden pro Jahr benötige.
Flächenmäßig sollte dies kein Problem darstellen: Aktuell wäre noch Platz für fast 28.000 Wohnungen vorhanden - auf Brachen, in Baulücken sowie auf Flächen mit einem gültigen Bebauungsplan. Dort, wo noch kein Baurecht bestehe, sei nun die Stadtverwaltung in der Pflicht, entsprechende Verfahren zügig durchzuziehen.