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Schutz der Villenviertel wird teurer

Fast 90.000 Euro muss die Stadt Radebeul für eine Erhaltungssatzung drauflegen. OB Wendsche antwortet auf die Petition „Rettet unsere Gartenstadt“.

Viele Bäume heben sich aus dem Stadtbild der Niederlößnitz beim Blick vom Weinberg Friedensburg hervor. Sie stehen in den Gärten.
Viele Bäume heben sich aus dem Stadtbild der Niederlößnitz beim Blick vom Weinberg Friedensburg hervor. Sie stehen in den Gärten. © Norbert Millauer

Radebeul. Um den Charakter Radebeuls als Garten- und Villenstadt zu schützen, hat der Stadtrat im Herbst vorigen Jahres beschlossen, für die Stadtteile Ober- und Niederlößnitz eine Erhaltungssatzung auf den Weg zu bringen. Mitte 2022 sollen erste Ergebnisse und Entwürfe für Bau- und Gestaltungsvorgaben in den Villenvierteln oberhalb der Meißner Straße durch ein Planungsbüro vorliegen. Die Lößnitzstadt hat dafür nun Planer gefunden. Jedoch muss sie für deren Arbeit deutlich tiefer ins Stadtsäckel greifen.

Bürger, Stadträte und Verwaltung beobachten seit einiger Zeit den Trend, dass Investoren in den Villengebieten nach nicht denkmalgeschützten kleinen Gebäuden Ausschau halten, diese kaufen, abreißen und an die Stelle viel größere Mehrfamilienhäuser unter Ausreizen der maximal möglichen Mietfläche setzen. Dies geschieht auch auf den noch wenig vorhandenen Baulücken. 

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Wo einst auf den Grundstücken noch stattliche Bäume standen, Sträucher und Stauden blühten, gibt es danach nur noch sehr wenig Fläche für Grün. Bislang verfügte die Stadt über wenig Instrumente, diesem Handeln Einhalt zu gebieten. Die Erhaltungssatzung soll den Bauherren Fesseln anlegen.

Die Analyse: 400 Hektar Fläche und 3.000 Gebäude unter der Lupe

Hierfür nehmen Planer das rund 400 Hektar große Areal mit rund 3.000 Gebäuden zwischen Meißner Straße und den Weinbergen ab der Gleisschleife in Radebeul-Ost bis Schloss Wackerbarth genau unter die Lupe, um Gemeinsamkeiten bei Größe, Kubatur, Architektur und Formensprache sowie Stilelementen und Dachgestaltung bei den Gebäuden herauszufiltern.

Eine umfassende Ortsbildanalyse nennt man das. Mit dieser Aufgabe hat der Stadtrat auf seiner jüngsten Sitzung das Dresdner Büro Dr. Braun und Barth Freie Architekten mit großer Mehrheit beauftragt. Dagegen stimmte nur Stadtrat Innocent Töpper (Bürgerforum/Grüne). Linke-Stadtrat Daniel Borowitzki enthielt sich seiner Stimme.

Die Ortsbildanalyse ist erforderlich, um eine Erhaltungssatzung, die auch vor Gericht Gewicht hat, zu erstellen. Denn die Stadt kann nicht einfach aus Gutdünken irgendwelche Bauvorschriften erlassen, für die Eigentümer dann eine Genehmigung einholen müssen, wenn sie ihr Haus abreißen oder an ihm etwas baulich verändern, anbauen oder es anders als bisher nutzen wollen. Die Satzungsregeln bedürfen einer guten Begründung.

Entscheidend ist das städtebauliche Umfeld, wo das Gebäude steht. Das heißt, die Umgebung muss eine gewisse Homogenität der Bebauung, ähnliche Größe und Stil, aufweisen und das jeweilige Haus muss für den Straßenzug oder das Quartier ortsbildprägend beziehungsweise von herausragender geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sein.

Zeit und Kosten: Ergebnisse nicht vor Mitte 2022, Kosten fast verdreifacht

Um diese Kriterien herauszuschälen, benötigt das Planungsbüro Zeit. Baubürgermeister Jörg Müller (parteilos) rechnet mit ersten Resultaten nicht vor Mitte 2022. Zudem ist mehr Geld erforderlich. Im Haushalt sind bislang 50.000 Euro eingestellt. 

Nun muss die Stadt nach Ausschreibung der Dienstleistung 139.000 Euro ausgeben. „Das Büro hat sehr plausibel dargestellt, dass die Kosten notwendig sind“, informiert Müller. Die Mehrausgaben gehen zu Lasten von Investitionen in den beiden nächsten Jahren.

Zur gleichen Zeit im vorigen Herbst, als der Stadtrat den Aufstellungsbeschluss zur Erhaltungssatzung fasste, regte sich Widerstand gegen zwei Neubauprojekte im Bereich August-Bebel-Straße/Augustusweg im Villengebiet Oberlößnitz, wo zwei kleine Gebäude für Mehrfamilienhäuser weichen mussten.

Beschwerden: Zu viel versiegelt, zu wenig Grün, zu hohe Preise

Anwohner waren mit der Bebauung nicht einverstanden und riefen die Bürgerinitiative (BI) „Rettet unsere Gartenstadt“ ins Leben und initiierten eine gleichnamige Petition. Darin beklagten sie nicht nur, die hohe Verdichtung und Versiegelung der Grundstücksflächen, sondern befürchteten auch, dass die hohen Preise für Eigentumswohnungen dort, sich negativ auf die Mietpreisentwicklung in der Nachbarschaft sowie in ganz Radebeul auswirken und sich Normalverdiener bald keine Wohnung mehr leisten können.

Die BI sieht zudem die Stadt in der Pflicht, auf bindende Bauregeln zu achten, keinen Abriss von Gebäuden, die älter als 70 Jahre sind, zu genehmigen oder nur unter strengen Auflagen sowie Bauherren zum Einhalten von bereits bestehenden Gestaltungssatzungen zu drängen. Die Petition fand 672 Unterstützer.

Der umstrittene Bau an der Ecke Augustusweg/August-Bebel-Straße lässt dagegen kaum Platz für Grün auf dem Grundstück zu.
Der umstrittene Bau an der Ecke Augustusweg/August-Bebel-Straße lässt dagegen kaum Platz für Grün auf dem Grundstück zu. © Arvid Müller

Den Petitenten hat Oberbürgermeister Bert Wendsche (parteilos) nun umfangreich geantwortet. In seinem Schreiben betont er, dass der grundsätzliche Gedanke, der hinter dieser Petition steht, „ganz besonderes Anliegen“ auch der Stadtverwaltung sei. Sie wolle ebenfalls den jetzigen Charakter der Stadt erhalten. In puncto Stadtentwicklung macht der OB jedoch deutlich: „Das Einfrieren eines erreichten Standes ist weder möglich noch gewollt.“

Hinweise aus der Bevölkerung beispielsweise sind gewünscht. „Denn die Entwicklung der eigenen Stadt geht alle an und je mehr Personen daran aktiv mitwirken, desto besser wird das Ergebnis und umso größer die Akzeptanz sein“, schreibt Wendsche. Er bescheinigt der BI in ihrer Petition wichtige Dinge anzusprechen. Für deren Lösung jedoch die Stadtverwaltung in die Pflicht zu nehmen, sei aber nicht korrekt und wenig hilfreich.

„Steigende Immobilienpreise sind kein Radebeuler Phänomen, sondern leider ein bundesweiter Trend“, hebt Wendsche hervor. Insbesondere in den Ballungsräumen seien Grundstückpreise und Mieten zuletzt stark gestiegen. Radebeul ist davon sowohl durch die Nähe zu Dresden als auch durch seine reizvolle Lage im Elbtal betroffen. Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Einfluss darauf kann die Stadt kaum oder nur marginal nehmen, und zwar nur dann, wenn sie selbst über Bauland verfügt.

Entgegnung: Stadt- und Wohnungen der Genossenschaften noch günstig

So hat die städtische Wohnungsgesellschaft, Besitzgesellschaft der Stadt Radebeul, beispielsweise aktuell 1.121 Wohnungen in ihrem Bestand. Laut letztem Jahresabschluss betrug die Nettokaltmiete durchschnittlich 6,12 Euro pro Quadratmeter. Darüber hinaus verfügen die beiden Wohnungsgenossenschaften zusammen über rund 2.000 Wohneinheiten mit einem ähnlichen Mietniveau.

 In Summe halten Genossenschaften und städtische Wohnungsgesellschaft circa ein Drittel der Mietwohnungen in Radebeul. Dies sei im Vergleich mit anderen Städten ein hoher Anteil und sichere maßgeblich eine sozialverträgliche und ausgewogene Angebotsstruktur.

Beim Baurecht verweist der Rathauschef auf die vom Grundgesetz geschützte Eigentumsgarantie. Wie Eigentümer ihr Grundstück bebauen und wie sie die Freiflächen gestalten, obliege ihnen. 

Die Stadtverwaltung achte darauf, dass geltende Vorschriften, wie Baugesetzbuch oder die städtische Gehölzschutzsatzung, nicht verletzt werden. Geschmack und Ästhetik lasse sich administrativ aber nicht verordnen. „Sprechen Sie mit Ihren Aktionen doch bitte künftig verstärkt auch ihre Nachbarn, Bekannten und Vermieter an. Werben auch Sie für eine qualitätsvolle Stadtgestaltung bei den Bauherren direkt“, appelliert Wendsche. Denn jeder Grundstückeigentümer und jeder Bewohner habe seinen Anteil an der Entwicklung der Stadt. „Hier ist jeder gefragt, jeder mitverantwortlich!“

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