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Was Bauen auf dem Dorf schwierig macht

Drei Bauanfragen, dreimal Außenbereich und drei verschiedene Situationen. Dippser Stadträte hatten in Reichstädt und Hennersdorf harte Nüsse zu knacken.

Dieses Bauernanwesen in Reichstädt liegt im Außenbereich. Ein Umbau zu einer modernen Wohnung ist aber dennoch erlaubt. Andere Vorhaben stoßen hingegen auf Schwierigkeiten.
Dieses Bauernanwesen in Reichstädt liegt im Außenbereich. Ein Umbau zu einer modernen Wohnung ist aber dennoch erlaubt. Andere Vorhaben stoßen hingegen auf Schwierigkeiten. © Karl-Ludwig Oberthuer

Die Nachfrage nach Baumöglichkeiten ist zurzeit groß. Es gibt günstige Kredite und die geburtenstarken Jahrgänge der 1980er-Jahre sind in dem Alter, sich ein eigenes Heim zu bauen oder zu kaufen. Auch Investoren sind auf dem Immobilienmarkt im Dresdner Umland sehr aktiv. Wer aber auf den Dörfern im Osterzgebirge bauen will, muss scharf aufpassen, dass er sich nicht in den Fallstricken des Baurechts verheddert.

Damit  hatte am Mittwochabend auch der Technische Ausschuss des Stadtrates Dippoldiswalde zu kämpfen. Es gab einen einfachen Fall, einen schwierigen und einen kaum lösbaren, wie der Baubeigeordnete Peter Antoniewski ausführte.

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Der Garten ruft
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Ein Antrag ist unkompliziert

Der einfache Fall ist ein altes Bauernanwesen im Mitteldorf von Reichstädt, das die Besitzer zur Eigennutzung als Wohnung umbauen wollen. Es liegt zwar baurechtlich im Außenbereich. Dort steht aber schon der Hof und auch die Erschließung durch eine Zufahrt ist bereits vorhanden. Hier hat das Bauamt der Stadt empfohlen, dem Bauantrag zuzustimmen und der Technische Ausschuss hat sich dem einstimmig angeschlossen.

Auf diesem Gelände des ehemaligen Gasthofs in Reichstädt ist auch ein Neubau möglich, aber direkt daneben wird's schwierig. 
Auf diesem Gelände des ehemaligen Gasthofs in Reichstädt ist auch ein Neubau möglich, aber direkt daneben wird's schwierig.  © Karl-Ludwig Oberthuer
Die grün umrandete Fläche im Unterdorf von Hennersdorf ist als Baufläche ins Auge gefasst. 
Die grün umrandete Fläche im Unterdorf von Hennersdorf ist als Baufläche ins Auge gefasst.  © SZ Grafik

Schwieriger wurde das bei der Bauvoranfrage zum Gelände des früheren oberen Gasthofs. Der soll abgerissen werden. Darüber gab es keine Diskussion. An seine Stelle sollen zwei Doppelhäuser gebaut werden, auch keine Diskussion. Aber daneben soll noch ein Eigenheim mit Gewerberäumen entstehen, und das wird schwierig. Denn dieser Bauplatz liegt im Außenbereich. 

Und dessen Grenzen sind in Reichstädt gerade erst neu festgelegt worden. Im April hat der Stadtrat dafür eine sogenannte Klarstellungssatzung beschlossen. „Wir dürfen nach derzeitiger Rechtslage dem nicht zustimmen“, sagte Antoniewski. Simone Ullrich-Braune, die Abteilungsleiterin Bau, ergänzte: „Wir haben ja mit der Klarstellungssatzung auch Bauflächen in Reichstädt geschaffen.“

Aber die Bauanfrage zielt auf eine Ecke, wo das nicht vorgesehen ist. Hier fand sich noch ein denkbarer Ausweg. Der Stadtratsausschuss empfiehlt den Weg, über eine sogenannte Ergänzungssatzung zu schaffen. Das ist ein aufwendiges Verfahren, in dem eine Ecke zusätzlich in den Innenbereich genommen wird. Diesen Aufwand wollte Dippoldiswalde eigentlich vermeiden mit der Klarstellung vom April dieses Jahres.

Zuzug nach Hennersdorf ist willkommen

Das problematischste der drei Bauvorhaben liegt in Hennersdorf. Hier will ein Bauwilliger zuziehen und im Unterdorf ein Haus mit Einliegerwohnung errichten. Dafür hat er die volle Unterstützung des Ortschaftsrats Hennersdorf, wie Ortsvorsteher Henry Krenz (Freie Wähler) in einem Schreiben an die Stadträte darlegte. Auch Hans-Jürgen Czwink, der Fraktionsvorsitzende der Freien Wähler sagte: „Wenn jemand nach Hennersdorf ziehen will, müssen wir dem doch alle Unterstützung geben.“

Baurechtlich ist das aber nicht so einfach. Zum einen hat Hennersdorf ebenfalls eine Klarstellungssatzung, nach der die vorgesehene Baufläche im Außenbereich liegt. Der Flächennutzungsplan sieht hier ebenfalls keine Bebauung, sondern landwirtschaftliche Nutzung vor. Dazu kommen noch eine Trinkwasserschutzzone, das Landschaftsschutzgebiet und die fehlende Erschließung. Zwischen der öffentlichen Straße und dem vorgesehenen Haus liegen zwei private Grundstücke, erläuterte Antoniewski.

Aber das sind alles Hindernisse, die sich aus dem Weg räumen lassen, erklärte der Hennersdorfer Ortschaftsrat in seiner Stellungnahme. Er sieht es so, dass es sich hier um eine Baulücke handelt, die zu schließen sinnvoll wäre. Probleme mit der Erschließung ließen sich im Rahmen der Flurneuordnung lösen, die in Hennersdorf derzeit läuft. 

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Der Ausschuss formulierte schließlich zwei Bedingungen, unter denen er dem Vorhaben zustimmte. Erstens muss der Bauherr eine Einigung mit seinen Nachbarn nachweisen, mit der er ein Zufahrts- und Durchleitungsrecht bekommt. Zweitens muss er nachweisen, dass er die Belange des Trinkwasserschutzes einhält.

Welchen Bescheid die Bauwilligen am Ende bekommen, entscheidet das Landratsamt. Die Stadt, auch die Entscheidungen des Ausschusses, spielen dabei nur eine beratende Rolle. 

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