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Dresden: Das sind die Probleme des Kaufparks

Neueigentümer Kurt Krieger will das Einkaufszentrum abreißen und neu bauen. Muss das nach 25 Jahren wirklich schon sein?

Regelmäßig bilden sich diese Auswölbungen im Belag des Parkdecks, die abgefräst werden müssen.
Regelmäßig bilden sich diese Auswölbungen im Belag des Parkdecks, die abgefräst werden müssen. © Sven Ellger

Dresden. Diese Entscheidung war Stadtgespräch. Als Elbepark-Besitzer Kurt Krieger erstmals seine Pläne präsentierte, den Kaufpark zu erwerben, um ihn abzureißen und neu zu bauen, spaltete das die Dresdner. Während viele die Idee gut fanden, das in die Jahre gekommene Einkaufzentrum neu entstehen zu lassen, bekundeten auch viele in sozialen Netzwerken, wie gern sie dort seit Jahren einkaufen gehen.

Abgesehen von den Bedenken der Innenstadthändler, die durch den neuen Kaufpark mit mehr Verkaufsfläche ein Ladensterben in der City befürchten, gibt es aber auch eine Nachhaltigkeitsdiskussion. So fragen sich Linken-Stadtrat Tilo Wirtz und Grünen Stadtrat Thomas Löser, wie es sein kann, dass das Shoppingcenter bereits nach 25 Jahren so abgewirtschaftet ist, wie Kurt Krieger es in seinem Schreiben an den Stadtrat dargestellt hatte. Das Haus sei auf dem direkten Weg der "Verslummung" war die dramatische Formulierung Kriegers. Ist der Zustand wirklich so haarsträubend?

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Parkdeck wandert

Wer aufmerksam die drei Ebenen des Parkdecks hinter dem Kaufpark anschaut, sieht an vielen Stellen dicke Stahlträger, die eingezogen werden mussten, um die Standfestigkeit zu gewährleisten. Ein Teil der Stellflächen musste bereits gesperrt werden, weil die Ebenen auseinander driften. Zwischen den Fugen dringt Wasser ein und lässt den Beton bröseln. Einmal pro Quartal prüfen Tragwerksplaner den Zustand der Parkplätze, was meist damit endet, dass neue Träger einzuziehen sind. "Wir bekommen von den Prüfern das Signal, dass die Ampel gerade noch auf Gelb steht und müssen bis zu 20.000 Euro im Jahr für diese Sicherungsarbeiten ausgeben, die sich aber nur auf das Notwendigste beschränken", sagt Christian Müller, der Geschäftsführer der Krieger Projektentwicklungs GmbH.

Auch der Bodenbelag weist immer wieder Schäden auf, sogenannte Blow Outs. Dabei wölbt sich der Belag wie eine Blase nach oben. Die Buckel werden regelmäßig abgefräst, eine Fläche musste jedoch deshalb schon komplett gesperrt werden.

Der Beton bröselt und die Betonkostruktion des Parkdecks driftet auseinander. Dutzende Stahlträger müssen die Standfestigkeit sichern.
Der Beton bröselt und die Betonkostruktion des Parkdecks driftet auseinander. Dutzende Stahlträger müssen die Standfestigkeit sichern. © Sven Ellger

Veraltete Sicherheitstechnik, ineffiziente Lüftung

Nicht auf den ersten Blick, aber doch gut sichtbar sind Wasserschäden an den Oberlichtern im Einkaufszentrum. Das begrünte Dach, auf dem auch zwei Bienenvölker leben, hat über die Jahre immer wieder undichte Stellen bekommen, in die Regenwasser eingedrungen ist. Braune Flecken zeugen davon an der Decke. Um die Löcher zu lokalisieren, müssen stets große Teile des Gründaches abgetragen werden.

"Nach 25 Jahren muss so eine Glaskonstruktion einfach auch ausgetauscht werden", sagt Christian Müller. Er redet Klartext. Eigentlich betrage der Lebenszyklus einer Gewerbeimmobilie gerade mal rund 20 Jahre. "Danach muss man grundlegend überlegen, was man mit ihr macht." Es sei keine Seltenheit, dass Einkaufszentren aufgrund nicht mehr verfügbarer Flächen abgerissen und neu gebaut würde, wie 2015 in Frankfurt am Main und derzeit in Freiburg. Es gibt auch völlig neue Nutzungsideen für ehemalige Center wie in Bremen oder Dortmund, wo Wohnungen, Praxen, ein Polizeigebäude und mehr entstehen.

Bei Kurt Krieger gelten sogar noch kürzere Nutzungszyklen. "Wir haben den Elbepark 1996 gebaut und 2010 komplett erneuert", sagt Andreas Uhlig, der Geschäftsführer des Centermanagements. In Hannover hat Krieger das A2-Centervor sieben Jahren abreißen und neu bauen lassen. Auch im Fall des Kaufparkes hat sich Krieger für den Neubau entschieden. Ausschlaggebend dafür sei auch die veraltete Technik im Haus gewesen, sagt Müller.

Braune Wasserflecken neben den Oberlichtern zeugen vom immer wieder undichten Dach.
Braune Wasserflecken neben den Oberlichtern zeugen vom immer wieder undichten Dach. © Sven Ellger

"Die Sicherheitstechnik entspricht vor allem beim Brandschutz nicht mehr den aktuellen Anforderungen", sagt Müller. In Gesprächen mit Mitarbeitern der Stadtverwaltung und der Feuerwehr hätten diese sehr erleichtert reagiert, dass man sich für einen Neubau entschieden hat.

Hinzu käme, dass die Lüftungstechnik völlig veraltet ist. Mit dem Neubau, Krieger will insbesondere Holz einsetzen und die Dächer begrünen, erziele man eine deutlich bessere Energieeffizienz, unter anderem durch Dämmung und Wärmerückgewinnung.

Baumarkt seit vielen Jahren leer

Ein Teilbereich des jetzigen Kaufparkes ist der Baumarkt, der mindestens seit acht Jahren komplett leer steht. Es gibt dort keinen Wasseranschluss mehr, nur die Brandmeldezentrale muss aus Sicherheitsgründen weiter betrieben werden. In Eimern wird Wasser aufgefangen, das durch das undichte Glasdach sickert. Fast symbolisch hat sich im Eingangsbereich ein Baum von außen durch die Pflastersteine geschoben. Seine Äste bekommen gerade wieder grüne Blätter. Er ist das einzig Lebendige in der gespenstisch wirkenden Halle.

Mit Eimern wird das eindringende Wasser im ehemaligen Baumarkt aufgefangen.
Mit Eimern wird das eindringende Wasser im ehemaligen Baumarkt aufgefangen. © Sven Ellger

Keine getrennte Trink- und Löschwasserleitung

Als der Kaufpark von 1994 bis 1996 gebaut wurde, gab es noch keine bindende Vorschrift, getrennte Trink- und Löschwasserleitungen zu bauen. Heute ist es verboten, dass Wasser für die unterschiedlichen Nutzungen in einer Leitung läuft. Deshalb muss das Leitungssystem regelmäßig gespült werden, damit Wasser nicht an einigen Stellen lange steht. Außerdem muss Chemie zugemischt werden, die aber nicht gesundheitsgefährdend ist. Nur mit einer Ausnahmegenehmigung ist die Nutzung noch erlaubt.

Neue Anforderungen der Mieter

"Nach 25 Jahren verändern sich natürlich auch die Anforderungen an die Warenpräsentation", sagt Christian Müller. Dazu gebe es Feedback sowohl von Mietern als auch von Kunden, dass diese im Kaufpark teilweise als nicht mehr zeitgemäß empfunden wird. So benötigen der Media Markt und Kaufland als Ankermieter zum Beispiel künftig kleinere Flächen. Angesichts des populärer werden Onlinehandels muss nicht mehr alles im Laden ausgestellt werden.

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Alle diese Faktoren hätten zur Entscheidung Neubau geführt, so Müller. Doch heißt das im Umkehrschluss, dass der Kaufpark 2045 schon wieder völlig veraltet ist? "Jeder, der eine Gewerbeimmobilie besitzt, muss ständig in sie investieren. Aber wie unser Einkaufsverhalten in 20 Jahren aussieht, weiß heute noch keiner genau", sagt der Projektentwickler.

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