Dresdner Wohnung für 1,6 Millionen verkauft
Dresden. In Dresden zu wohnen, wird immer teurer. Das liegt auch an den stetig steigenden Preisen für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Die konkreten Zahlen dazu liefert der neue Immobilienmarktbericht des städtischen Gutachterausschusses.
Um die Preisspirale aufzuhalten, fordert Baubürgermeister Stephan Kühn (Grüne) eine "aktive Bodenpolitik". Was er damit meint, und wie sich die Preise entwickelt haben.
Wie viele Immobilen wurden verkauft?
Die Anzahl der Verkäufe ist mit 5.835 im Jahr 2020 zwar leicht gesunken, dafür ist der Umsatz aber um 20 Prozent gestiegen. Das bedeutet, für die Geschäfte wurden mehr als drei Milliarden Euro ausgegeben. Das betrifft sowohl Flächen für Land- und Forstwirtschaft, Bauland, werdendes Bauland, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen als auch komplette Wohnhäuser mit mehreren Wohnungen.
"Die größte Steigerung gab es bei den bebauten Grundstücken", sagt Klara Töpfer, Amtsleiterin im Amt für Geodaten und Kataster und Vorsitzende des Gutachterausschusses. "Das bedeutet, beim Verkauf kompletter Häuser. Alleine in diesem Feld wurden gut 1,9 Milliarden Euro umgesetzt; obwohl die Zahl der verkauften Häuser 2020 nur leicht auf 956 - im Vergleich zu 2019 - gestiegen ist, ist der Umsatz deutlich stärker in die Höhe gegangen.
Wo wurde was verkauft?
Unbebaute Grundstücke wurden vor allem in Cotta, Loschwitz und Schönfeld-Weißig verkauft, die wenigsten im Zentrum Dresdens. Die Baulandpreise für Einfamilienhäuser liegen damit bei durchschnittlich 245.000 Euro und 300 Euro pro Quadratmeter. "Allerdings liegt die Spanne bei 140 bis 640 Euro pro Quadratmeter", erläutert Töpfer. In Loschwitz sei es am teuersten und in Schönfeld-Weißig am günstigsten.
Für den Geschosswohnungsbau ist es deutlich teurer. Hier liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 730.000 Euro und 720 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne ist deutlich höher, liegt zwischen 180 und 2.060 Euro. Die Quadratmeterpreise in mittlerer Lage haben sich von 200 Euro im Jahr 2013 auf jetzt 825 Euro mehr als vervierfacht.
Komplette Häuser wechselten vor allem in Cotta, Pieschen, Loschwitz und Prohlis die Besitzer. Mehrfamilienhäuser gingen für durchschnittlich gut 2,5 Millionen Euro weg, Wohn- und Geschäftshäuser kosteten im Schnitt knapp 4,9 Millionen Euro. Insbesondere Letztere sind im Preis stark gestiegen.
Eigentumswohnungen wurden vor allem in Blasewitz, Cotta und Neustadt gekauft. Blasewitz ist mit 747 Verkäufen von Eigentumswohnungen Spitzenreiter. Die Preise pro Quadratmeter liegen bei durchschnittlich 2.345 Euro beim Weiterverkauf, 4.600 Euro bei Erstverkauf und gut 5.000 Euro bei der sogenannten Umwandlung - dabei handelt es sich um Gründerzeithäuser. Die deutlichsten Steigerungen gab es bei den Weiterverkäufen.
In der Hafencity wurde der höchste Quadratmeterpreis mit 7.600 Euro erzielt. In der teuersten Wohnung lebt nun der Käufer einer Wohnung nahe der Innenstadt. Für die gut 200 Quadratmeter mussten 1,6 Millionen Euro hingelegt werden.
Gibt es viele auswärtige Käufer?
Der Gutachterausschuss hat auch analysiert, ob die Käufer von Wohneigentum aus Dresden kommen. Genauer, als das Postleitzahlgebiet auf 01 einzugrenzen, lässt allerdings der Datenschutz nicht zu. Damit ist aber Dresden und das Umland abgedeckt.
Deutlich mehr derjenigen, die eine Wohnung oder ein Haus als Weiterverkauf gekauft haben, kommen aus Dresden oder der Umgebung. "Es ist für uns aber nicht nachvollziehbar, ob die neuen Eigentümer die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten", stellt die Amtsleiterin klar.
Wo sind Grundstücke am teuersten?
Die sogenannten Bodenrichtwerte geben einen Quadratmeterpreis an, wie viel das Grundstück laut Lage wert ist. Dieser Wert ist Grundlage für den Kaufpreis, aber auch steuerlich relevant. Das betrifft alle Grundstücke in Dresden, vom Ackerland über Gartenland, Haus- und Wohnungsbau bis zur Mischnutzung, also inklusive Gewerbe - da ist der Wert am höchsten.
Je zentraler, desto teurer, und je weiter am Rand, desto günstiger - grob könne man Dresden etwa so einteilen, sagt Klara Töpfer. In Dresdens Zentrum ist das Areal rund um die Centrum-Galerie das teuerste Pflaster überhaupt mit 4.700 Euro pro Quadratmeter und damit sogar teurer als der Neumarkt mit 3.900 Euro, gefolgt vom Rest der Prager Straße mit 3.800 Euro.
Am günstigsten ist es in Altfranken an der Gompitzer Höhe mit 150 Euro pro Quadratmeter. Bei Flächen, die mit Geschosswohnungsbau bebaut oder dafür vorgesehen sind, ist es am Schützenplatz am teuersten. Dort hat der Quadratmeter einen Bodenrichtwert von 1.700 Euro - in Zöllmen sind es nur 60 Euro.
Wer ein Eigenheim bauen will, bekommt das Grundstück in der Loztebachstraße in Brabschütz laut Bodenrichtwert für 40 Euro je Quadratmeter - in Loschwitz an der Sonnenleite muss hingegen mit 670 Euro gerechnet werden.
Wird Dresden so teuer wie München?
In allen Bereichen gibt es zum Teil erhebliche Steigerungen bei den Immobilienpreisen. Im Vergleich mit anderen Städten legt Dresden ebenfalls ordentlich zu. So hat sich der Gesamtumsatz mit den gut drei Milliarden Euro für Grundstücksgeschäfte um 19 Prozent erhöht. In Leipzig sank dieser leicht, liegt aber immer noch etwas über Dresden.
Dennoch liege Dresden im Vergleich weiterer Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern deutschlandweit im unteren Drittel. "Damit sind wir als Landeshauptstadt für Immobilienkäufe sehr attraktiv", sagt Bürgermeister Kühn. "Trotz der Corona-Krise verzeichnen wir deutliche Preissteigerungen."
Das liege daran, dass Immobilen in Zeiten von Niedrigzinsen eine sichere Geldanlage seien, Rentenfonds und Versicherungen viel investieren. Auch beobachte Kühn mehrfache Weiterverkäufe und Bauprojekte, die quasi mit Baubeginn vom Eigentümer verkauft werden. "All das wirkt sich aus", so Kühn. "Das steigert die Preise und damit auch die Mieten."
Es sei zwar absehbar nicht mit Mieten und Immobilienpreisen wie in München zu rechnen, aber Kühn betrachte die Entwicklung in Dresden mit Sorge. "30 Prozent der Dresdner haben Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit Probleme, in der Stadt bezahlbaren Wohnraum zu finden."
Wie will die Stadt die Kostenexplosion aufhalten?
"Einfluss hat man nur, wenn man selbst Grundstücke besitzt", sagt Kühn. Deshalb will er eine "aktive Bodenpolitik" machen. "In den vergangenen Jahren stand vor allem der Verkauf von städtischen Grundstücken im Fokus." Davor waren es ganze Wohnblöcke, als 2006 die kompletten städtischen Wohnungen der damaligen Woba verkauft wurden.
"Wir bereiten eine Vorlage für eine Flächen-Ankaufs- und -Entwicklungsstrategie vor", kündigt Kühn an. Die städtische WID benötige Grundstücke, um Sozialwohnungen zu schaffen. "Aber die WID alleine reicht nicht", so Kühn. "Wir brauchen außerdem ein gut funktionierendes kooperatives Baulandmodell." Darin ist geregelt, wie viele Sozialwohnungen bei privaten Neubauvorhaben angeboten werden müssen. Um diese Sozialwohnungsquote gibt es allerdings Streit.