Rekordpreis für Eigentumswohnungen in Dresden - der Stadtteil-Atlas
Dresden. Auf die Dresdner kommen nicht nur höhere Kosten für Wärme und Strom zu. Wer innerhalb Dresdens umzieht, zahlt bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in den meisten Fällen auch mehr als die Vormieter der Wohnung. Während die Angebotsmieten in den vergangenen Monaten stadtweit geklettert sind, deutet sich für Eigentumswohnungen eine Trendwende an. In welchen Stadtteilen Wohnungen zur Miete und zum Kauf wie teuer sind - das sind die Preise im Überblick.
Wie stark sind die Mieten in den vergangenen 12 Monaten gestiegen?
Neubauwohnungen zum Erstbezug oder leergezogene Wohnungen, für die ein Nachmieter gesucht wird: Viele Inserate landen auf Immobilienportalen wie Immowelt oder Immobilienscout24. Die Anbieter ermitteln laufend, wie sich die Preise entwickeln. Demnach ist die Nettokaltmiete (Miete ohne Heiz-, Wasser- oder Warmwasserkosten) für angebotene Wohnungen in Dresden vom zweiten Quartal 2021 zum zweiten Quartal 2022 im Schnitt um 22 Cent (2,9 Prozent) auf 7,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Zum Veranschaulichen ein Beispiel: Wer im Frühjahr des vorigen Jahres eine 70 Quadratmeter große Wohnung gemietet hat, zahlt im Schnitt 15 Euro weniger als Neumieter, die erst in diesem Frühjahr einen Vertrag unterschrieben haben. Knapp 43 Euro günstiger leben Mieter, die vor drei Jahren eingezogen sind - mögliche Mieterhöhungen nicht eingerechnet.
Zwar steigen die Angebotsmieten in Dresden, allerdings nicht überdurchschnittlich. In Leipzig ging es im selben Zeitraum um 5,1 Prozent nach oben, in Berlin um 6,3 Prozent, in Erfurt um rund vier Prozent, in Magdeburg um 3,5 Prozent und in Chemnitz um 2,4 Prozent, wie aus den Immoscout24-Daten hervorgeht.
In vielen deutschen Großstädten ist der Mietmarkt angespannter. Dort orientieren sich auch viele Wohnungssuchende um, deren Traum vom Eigenheim in der Großstadt wegen zu hoher Preise geplatzt ist. In Dresden scheint das nicht der Fall zu sein bzw. schlägt sich eine solche Entwicklung nicht auf den Mietmarkt nieder - noch nicht. Denn die Eigenheimpreise in der Stadt sind deutlich stärker gestiegen als die Mieten.
Was zahlen Käufer für Eigentumswohnungen?
Laut Immobilienscout24 hat der Quadratmeter einer Eigentumswohnung in Dresden 3.034 Euro gekostet. Damit ist der Durchschnittspreis bei dem Anbieter zum ersten Mal über die Marke von 3.000 Euro gestiegen. Im zweiten Quartal 2021 lag dieser noch bei 2.618 Euro. Mit 16 Prozent fällt die Steigerung nicht nur deutlich kräftiger aus als bei den Mieten. Auch im Vergleich zu anderen Großstädten macht Dresden ordentlich Preistempo und überholt sogar Berlin (plus 12,9 Prozent) und Leipzig (plus 14,9 Prozent).
Etwas geringer fällt der Anstieg beim Konkurrenten Immowelt aus. Der Anbieter kommt auf rund neun Prozent. Immowelt hat nur Bestandswohnungen, also keine neugebauten, in die Analyse einbezogen. Dies könnte ein Grund sein. Das Gesamtbild ist aber das gleiche: Dresden liegt auch hier vor Berlin und Leipzig.
Laut Immowelt seien die Preisanstiege für Eigentumswohnungen hauptsächlich auf die letzten Monate des Jahres 2021 zurückzuführen. Zinsanstieg für Baudarlehen, die hohe Inflation sowie die Unsicherheiten durch den Ukraine-Krieg hätten in den vergangenen Wochen vielerorts für ein deutliches Abflachen der Preiskurven gesorgt. "Vor allem aufgrund der gestiegenen Zinsen ist Wohneigentum in vielen Städten für Normalverdiener nicht mehr leistbar, was in einer sinkenden Nachfrage resultiert."
Das ist bereits in Zahlen ablesbar: Laut Immobilienscout24 ist der Preis für Eigentumswohnungen in Dresden in den ersten fünf Wochen dieses Quartals kaum gestiegen.
In welchen Stadtteilen sind Mieten am erschwinglichsten?
An der Preisverteilung hat sich in den vergangenen Monaten dagegen wenig verändert: Wer die günstigsten Mietwohnungen sucht, wird in Gorbitz und Prohlis fündig. Im Schnitt kostet der Quadratmeter dort im Frühjahr noch unter sieben Euro, hat Immoscout24 ermittelt. Das gibt es sonst nirgends in Dresden. Dahinter folgen Reick mit 7,06 Euro, Schönfeld/Schullwitz am östlichsten Stadtrand mit 7,23 Euro und Großzschachwitz - am südlichsten Stadtrand - mit 7,26 Euro.
Je innerstädtischer, desto teurer, könnte man sagen, wenn man die höchsten Mietpreise sucht, die in Dresden aufgerufen werden. An der Spitze steht die Innere Altstadt. Mit 9,36 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete fehlt dort nicht mehr viel zur Zweistelligkeit. Mit etwas Abstand folgt die benachbarte Wilsdruffer Vorstadt mit 8,86 Euro. Doch nicht nur die belebte City ist nachgefragt und teuer, auch die grüneren und ruhigeren Stadtteile haben ihren Preis: Auf Platz vier im Ranking landen Loschwitz/Wachwitz mit 8,81 Euro sowie die Seevorstadt-Ost mit dem Großen Garten (8,64 Euro).
Ob die Stetigkeit, in der die Angebotsmieten in den vergangenen Jahren gestiegen sind, anhält, ist unklar. Einerseits findet der Bauboom im Zentrum so langsam ein Ende, teure Neubauwohnungen zum Erstbezug werden nicht mehr in dem Maße auf den Markt kommen wie zuletzt. Andererseits gilt seit diesem Sommer die Mietpreisbremse in Dresden. Damit darf die Wohnungsmiete bei Abschluss eines neuen Vertrages höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wie sie im Mietspiegel steht. Ausnahmen gelten unter anderem für den Erstbezug von Neubauten sowie sanierten Häusern.
Wo gibt es vergleichsweise günstige Eigentumswohnungen?
Wer vergleichsweise günstige Eigentumswohnungen sucht, orientiert sich am besten in Richtung Stadtrand. In Weißig lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen April und Juni bei 2.584 Euro. Auch Schönfeld/Schullwitz gehört zu den erschwinglicheren Dresdner Stadtteilen - 2.707 Euro pro Quadratmeter. In Weixdorf im Norden der Stadt zahlt man im Schnitt 2.822 Euro.
Bei den teuersten Stadtteilen für Eigentumswohnungen können sich Interessenten ebenfalls grob am Mietmarkt orientieren: Auf Platz 1 liegt die Innere Altstadt mit stolzen 4.228 Euro im zweiten Quartal. Dahinter folgen die Wilsdruffer Vorstadt (3.777 Euro) und die Innere Neustadt (3.759 Euro).