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Eigentumswohnungen: Markt ist "wie leergefegt"

In Görlitz ist es schwer, eine Wohnung zu kaufen. Das hat objektive Gründe, doch Immobilienmakler kritisieren auch die Wohnungspolitik der Stadt.

Die Augustastraße ist die vielleicht schönste Straße in der Görlitzer Gründerzeitstadt. Hier leben viele Menschen in Eigentumswohnungen.
Die Augustastraße ist die vielleicht schönste Straße in der Görlitzer Gründerzeitstadt. Hier leben viele Menschen in Eigentumswohnungen. © Nikolai Schmidt/Archiv

Görlitz. Wer in Görlitz eine Eigentumswohnung sucht, braucht Ausdauer, Glück oder gute Verbindungen. Immer wieder erleben Suchende, dass die angebotenen Wohnungen stark saniert werden müssen, ungünstig geschnitten sind, keinen Balkon haben, dass Stellplätze fehlen oder ihnen das Umfeld unsympathisch ist. Und manchen Kaufinteressenten erscheinen die Wohnungen, wenn sie passen, als zu teuer.

Schon wer vor fünf bis zehn Jahren eine Wohnung im Görlitzer Stadtkern kaufen wollte, musste die Angebote täglich im Auge behalten. "Seit etwa zwei Jahren aber ist der Markt wie leergefegt", sagt Andrea Vater von Mondry Immobilien. "Im Gegensatz zu anderen Städten, wo er boomt." Das bestätigen auch andere Makler.

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Bedarf an Eigentumswohnungen ist riesig

"Es gibt einen hohen Bedarf an Eigentumswohnungen in Görlitz", sagt Torsten Launer, Inhaber von Launer Immobilien. Sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer, sowohl aus Görlitz als auch aus dem gesamten Bundesgebiet, hätten Interesse. "Und ich weiß, dass wie ich auch andere Kollegen nach Verkäufern suchen."

Warum der Markt so aussieht, hat mehrere Gründe. Zum einen die niedrigen Zinsen. Wer heute Geld anlegen möchte, hat nichts davon, sein Geld klassisch anzulegen. "Betongold" nennen manche die Sicherheit, sein Geld vor Inflation durch den Kauf einer Immobilie zu bewahren. Nach Torsten Launers Erfahrung ist der Wunsch danach gerade groß, weil viele Menschen während der Pandemie wenig Gelegenheit hatten, Geld auszugeben. "Außerdem haben es im Lockdown viele schätzen gelernt, im Eigentum zu wohnen, die Freiheit zu genießen und vor Mieterhöhungen sicher zu sein." Und andersherum: Wer eine Immobilie besitzt, hat gerade wenig Anreiz, sie zu verkaufen.

Dass die Sicherheit einer Immobilie trügen kann, auch weil man nicht immer mit einer 100-prozentigen Vermietung an zuverlässige Mieter rechnen kann, ist ein Grund dafür, dass mancher falsche Vorstellungen vom Görlitzer Immobilienmarkt hat. Viele Makler bedauern, dass die Stadt für hohen Leerstand, niedrige Mieten und günstige Immobilienpreise bekannt ist. Welche fatalen Folgen das teilweise hat, kann man gerade in der Artikelserie der SZ um die Zwangsversteigerungen ruinöser Görlitzer Gründerzeithäuser an "den Römer" beziehungsweise die Familie Spettmann mitverfolgen.

Gründe liegen in den 1990ern

Torsten Launer sagt, vor einigen Jahren seien noch gute "gebrauchte" Eigentumswohnungen zu akzeptablen Preisen auf dem Markt gewesen, für etwa 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. "Das hat aber schon damals nicht dem Wert der Immobilien entsprochen." Die Sanierung dieser Häuser sei ursprünglich teurer gewesen.

Die Ursachen dafür reichen in die 1990er Jahre zurück. Frank Tews, der Inhaber von F.T. Immobilien, erinnert daran, mit welchen hohen Sonderabschreibungsmöglichkeiten Investoren damals angelockt wurden, um Wohnraum zu schaffen. In dieser Zeit seien auch viele Eigentumswohnungen in besseren Lagen entstanden: Augustastraße, Elisabethstraße, Johannes-Wüsten-Straße. Darin lebten heute teilweise jene Privatanleger aus dem Westen Deutschlands, die damals kauften, vermieteten und später nach Görlitz zogen. "Aber danach ist an Eigentumswohnungen wenig nachgekommen."

So manche Investoren hätten sich in den 1990ern verkalkuliert, sagt Torsten Launer. Hätten Kredite aufgenommen, die sie später nicht mehr bedienen konnten, weil die Mieten in Görlitz auch wegen der hohen Arbeitslosigkeit nicht so schnell stiegen wie erhofft. Also landeten um 2000 herum viele Immobilien bei Banken, die sie dann relativ günstig auf den Markt brachten.

Hohe Baukosten bremsen Investoren

An den Preisen von damals orientieren sich potenzielle Käufer bis heute und verstehen oft nicht, dass der Wert einer sanierten Eigentumswohnung inzwischen wegen der gestiegenen Baukosten eher bei 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter liegt. Auf den Immobilienportalen findet man manchmal Görlitzer Drei-Zimmer-Wohnungen schon für 20.000 Euro.

Aber dann in unsanierten Häusern, wo man fast nichts so lassen kann, wie es ist. Für Selbstnutzer ist das meist keine Option. Für Investoren wiederum ist es heute interessanter, ganze Häuser zu sanieren und die Wohnungen zu vermieten. Denn wer eine 100-Quadratmeter-Wohnung für 250.000 Euro verkaufen müsste, um die Baukosten und einen Gewinn zu erlösen, würde in Görlitz sicher nicht viel Glück haben.

Letztlich beklagen alle Immobilienbüros eine mangelhafte Wohnungspolitik der Stadt Görlitz. Andreas Lauer von Brücke Immobilien kann bis heute nicht akzeptieren, warum vor Jahren, als sich die Randlagen der Stadt zu leeren begannen, nicht konsequent Wohnungen etwa in Königshufen abgerissen wurden. "Wäre das geschehen, würde in der Innenstadt heute weniger leer stehen." Wenn man sich als Stadtgesellschaft nicht auf die Belebung der Innenstadt konzentriere, sei es wie mit einer Zwiebel, die außen frisch ist, aber innen verfault. Er wünscht sich, dass Besitzer unsanierter Gründerzeithäuser "an die Hand genommen" und besser beraten und unterstützt würden.

Denkmalschutz zu streng?

Sehr häufig wird der Denkmalschutz als zu streng eingeschätzt, besonders, wenn es um den Anbau von Balkons, um große Fensterfronten oder den Ausbau von Dachgeschossen geht. "Eine Wohnung ohne Balkon braucht man heute keinem mehr anzubieten", sagt die Maklerin Sandra Gollmer.

Sie kann sich vorstellen, unbeliebte Erdgeschosswohnungen nur als Fassade zu erhalten und dahinter Tiefgaragen für die Bewohner zu bauen. "Damit hätten wir Stellplätze und könnten grüne Höfe erhalten." Auch für die ebenfalls unbeliebten Eckhäuser und für Dachgeschosswohnungen hat sie Ideen zur attraktiven Gestaltung, zum Beispiel mit Dachgärten. Anfragen nach schönen Wohnungen habe auch sie genug.

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Andrea Vater wünscht sich, die Stadt Görlitz würde von ihrem Vorkaufsrecht bei Häusern in Zwangsversteigerungen häufiger Gebrauch machen und offen sein für alternative Wohnmodelle. "Man könnte öfter Mehrgenerationenwohnen auch in ganzen Häuserensembles in Betracht ziehen oder Genossenschaftswohnen, was ja auch eine Form von Wohneigentum wäre."

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