merken
PLUS Sachsen

Das große Loch von Dresden

Weniger Sozialwohnungen, weniger Parkplätze, größere Durchfahrten – wie ein Immobilienkonzern in Dresden versucht, seine Wünsche umzusetzen.

Fast 1,8 Hektar misst das Areal am Bahnhof Mitte in Dresden, an dem der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen das Quartier Schützengarten bauen will.
Fast 1,8 Hektar misst das Areal am Bahnhof Mitte in Dresden, an dem der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen das Quartier Schützengarten bauen will. © Foto: Euroluftbild.de/Robert Grahn

Das Loch liegt ihr zu Füßen. Wenn Yvonne Spreer auf ihren Balkon tritt, schaut sie direkt hinein. Gut fünf Meter tief und 18.750 Quadratmeter groß ist die Grube am Bahnhof Mitte in Dresden. Dort entsteht das bis dato wichtigste Projekt eines Immobilienkonzerns in der sächsischen Landeshauptstadt: das Quartier Schützengarten. 

In dem Loch sollen 187 Tiefgaragen-Stellplätze entstehen, Elektroladestationen, 900 Fahrradplätze. Darüber sind zwei Straßen und 13 Häuser mit vier bis sieben Etagen geplant. Sie bieten Platz für exakt 479, im Schnitt rund 72 Quadratmeter große Wohnungen. Hinzu kommen gut 2.200 Quadratmeter Gewerbeflächen. Das Projekt sei „aus stadtplanerischer Sicht von herausragender Bedeutung“, urteilt die Kommune.

Küchen-Profi-Center Hülsbusch
Nichts anbrennen lassen und ab nach Weinböhla!
Nichts anbrennen lassen und ab nach Weinböhla!

Schon Goethe wusste: Essen soll zuerst das Auge erfassen und dann den Magen. Das gelingt besonders gut in einer schicken neuen Küche. Jetzt zum Küchen-Profi-Center Hülsbusch und sich beraten lassen.

Deutsche Wohnen: Black Rock ist größter Aktionär

Bauherr ist der zweitgrößte Wohnungsvermieter Deutschlands, die Deutsche Wohnen SE aus Berlin. Zu den wichtigsten Aktionären des Unternehmens zählen der weltgrößte Vermögensberater Black Rock aus New York und die Bank von Norwegen. An sie und die anderen Anteilseigner schreibt der Aufsichtsrat im Geschäftsbericht 2019: Die Deutsche Wohnen profitiere „von einer hohen Nachfrage“ nach Immobilien an Top-Standorten. Der Konzerngewinn belaufe sich auf 1,6 Milliarden Euro „insbesondere aufgrund der Wertsteigerung des auf Metropolregionen und Ballungsräume fokussierten Portfolios“.

Ende 2018 rebellieren Mieter in der Berliner Karl-Marx-Allee gegen den Verkauf ihrer Wohnungen an die Deutsche Wohnen SE. Ein Volksbegehren fordert dort sogar, den Konzern zu enteignen.
Ende 2018 rebellieren Mieter in der Berliner Karl-Marx-Allee gegen den Verkauf ihrer Wohnungen an die Deutsche Wohnen SE. Ein Volksbegehren fordert dort sogar, den Konzern zu enteignen. ©  Foto: dpa

Ab dem Frühjahr 2024 sollen dann auch die Wohnungen des Schützengartens zu dem Portfolio zählen. „Einen dreistelligen Millionenbetrag“ investiert die Deutsche Wohnen nach eigenen Angaben in das Loch in Dresden. 

Yvonne Spreer hat prinzipiell nichts gegen das Vorhaben. Sie spricht für eine Eigentümergemeinschaft, der 14 Wohnungen in der Nachbarschaft gehören. „Es ist nicht unser Ziel, die Bebauung zu verhindern“, sagt sie. Doch entgegen den ursprünglichen Plänen seien die Wohnungen verkleinert worden, statt 600 könnten jetzt rund 1.000 Menschen im Schützengarten wohnen. Die Zahl der Tiefgaragenplätze sei halbiert worden. „Wir und andere Anwohner fürchten einen Verkehrskollaps rund um den Bahnhof Mitte“, sagt die Mittvierzigerin. 

Der Beginn eines Stücks "Stadtreparatur"

Mehrere Zehntausend Auto- und Radfahrer, Fußgänger sowie Bahn- und Busbenutzer wetteifern täglich um den knappen Platz rund um den Bahnhof. Der Allgemeine Deutsche Fahrradclub moniert: In Richtung Marienbrücke müssten sich Fußgänger und Radfahrer den Bürgersteig teilen, Lichtmasten stünden im Weg, Bordsteine seien nicht abgesenkt, die Waren der Einzelhändler stünden herum. 

Die Deutsche Wohnen sieht das Projekt vorrangig als ein Stück „Stadtreparatur“. An der Stelle, an der heute das große Loch gähnt, hatte in den frühen 1980er-Jahren der VEB Energiebau Radebeul zwei Plattenbauten und eine Kantine mitsamt Schutzbunker errichten lassen. Nach der Wende ging das Areal an den Schweizer Anlagenbauer ABB und von dort 2013 an Investoren aus München.

Investoren aus Bayern machten bereits vor sieben Jahren die ersten Entwürfe für das Wohnquartier am Bahnhof Dresden-Mitte. Damals nannte man es noch "Kö25", benannt nach der Könneritzstraße 25.
Investoren aus Bayern machten bereits vor sieben Jahren die ersten Entwürfe für das Wohnquartier am Bahnhof Dresden-Mitte. Damals nannte man es noch "Kö25", benannt nach der Könneritzstraße 25. © PR

Die Bayern waren es, die die ersten Pläne entwerfen ließen, damals noch als Quartier Kö25, benannt nach der Könneritzstraße 25. Es sah lediglich 300 Wohneinheiten vor, dazu jedoch ein Hotel und 480 Tiefgaragenplätze.

Im März 2015 beginnt die Stadt, den Bebauungsplan 323 zur „Nachverdichtung der Innenstadtentwicklung“ im beschleunigten Verfahren durchzuziehen. Im Mai 2016 fordert der Ausschuss für Stadtentwicklung, „15 Prozent der Wohnflächen so zu errichten, dass die Angemessenheitskriterien für die Übernahme der Kosten der Unterkunft erfüllt werden“. Die Mietpreise dieser Sozialwohnungen seien „für mindestens 15 Jahre ab Erstvermietung“ bindend. Dazu würden „Gespräche mit den Vorhabenträgern erfolgen“. 

Das geschieht. Mit dem Ergebnis, dass im Mai 2017 ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, in dem der Bauherr nur noch zu einem Sozialwohnungsanteil von fünf Prozent verpflichtet wird. Dresdens Stadtrat genehmigt das ohne Gegenstimmen. Dasselbe Gremium sollte zwei Jahre später in neuer Zusammensetzung einen Anteil von 30 Prozent für erschwingliche Wohnungen festsetzen.

Ende 2018 ist Büro-Plattenbau aus der DDR-Zeit leer gezogen, der Abriss beginnt.
Ende 2018 ist Büro-Plattenbau aus der DDR-Zeit leer gezogen, der Abriss beginnt. © Archivfoto: Christian Juppe

2017 jedoch war das Jahr, in dem die Deutsche Wohnen SE das Grundstück von den Bayern kaufte. Mitsamt des Plattenbaus, in dem über 150 Start-Ups, Kreative und Künstler untergekommen waren. Der Berliner Konzern zahlte exakt 23.780.024 Euro. Ende 2018 begann der Abriss. Im Frühsommer 2020 war dieses Stück DDR-Architektur Geschichte.

Nicht herstellbare Stellplätze

Eine Sprecherin des Konzerns betont, dass das Unternehmen in das Bebauungsplanverfahren bis Ende 2016 nicht involviert war. Die Abweichungen bei der Anzahl der nun vorgesehenen Wohneinheiten und Tiefgaragenstellplätze beruhten darauf, dass damals „noch ein Hotel sowie ein Appartementhaus angedacht waren“. In diesen Gebäuden würden nun jedoch ebenfalls Wohnungen realisiert. Nach Informationen von Sächsische.de handelt es sich um betreutes Wohnen. Was die Zahl der Pkw-Stellplätze betreffe, so würden so viele realisiert, „wie infolge der technischen und geologischen Rahmenbedingungen möglich“ seien: 187 unterirdische und zehn oberirdische.

Nachbarin Yvonne Spreer bezweifelt, dass das ausreicht. „Wo sollen die denn alle parken?“, fragt sie. Bislang sei von 480 Stellplätzen in zwei Tiefgaragen die Rede gewesen. Dafür müsste man zweigeschossig unter der Erde bauen. „Das ist der Deutsche Wohnen bestimmt zu teuer.“ 

Auch das frühere Sozialkaufhaus und die Bowling-Bahn im Keller müssen dem Neubau-Projekt weichen.
Auch das frühere Sozialkaufhaus und die Bowling-Bahn im Keller müssen dem Neubau-Projekt weichen. © Archivfoto: Sven Ellger

Die Stadt Dresden teilt dazu mit, die Zahl von 480 Stellplätzen sei im Zuge einer eventuellen zweigeschossigen Tiefgarage erörtert worden und eine „in der Begründung zum Bebauungsplan benannte Größenordnung“. Diese erfahre jedoch „regelmäßig (…) keinen Niederschlag als Festsetzung“ und entfalte daher „auch keine Rechtskraft“. Eine Sprecherin räumt jedoch ein, die Deutsche Wohnen wolle „nicht herstellbare Stellplätze“ ablösen. Die Dresdner Stellplatzsatzung erlaubt das. Im Fall des Schützenplatz-Projekts koste ein nicht gebauter Stellplatz 6.500 Euro. „Die genaue Anzahl steht noch nicht fest.“

Deutsche Wohnen ist stärker als die Lufthansa

Sollte die Deutsche Wohnen das Parkplatz-Problem in den Griff bekommen, ist ein weiteres Hindernis beseitigt, um den Schützengarten aufzunehmen ins Imperium: Die Gesellschaft besitzt bereits rund 164.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten; auf dem Markt bekäme man derzeit dafür fast 25 Milliarden Euro. Weitere 1,3 Milliarden brächten die konzerneigenen Seniorenheime mit 12.200 Pflegeplätzen und Appartements für betreutes Wohnen. Seit Juni ist die Deutsche Wohnen im wichtigsten deutschen Aktienindex Dax vertreten, sie verdrängte dort die Lufthansa.

Im Frühjahr 2019 beginnt der Rückbau des Plattenbaus, den einst der VEB Energieanlagenbau Radebeul errichtet und den nach der Wende der Schweizer Konzern ABB übernommen hatte.
Im Frühjahr 2019 beginnt der Rückbau des Plattenbaus, den einst der VEB Energieanlagenbau Radebeul errichtet und den nach der Wende der Schweizer Konzern ABB übernommen hatte. © Archivfoto: Rene Meinig

In Dresden gehören der Deutsche Wohnen rund 6.600 Wohn- und 280 Gewerbeeinheiten. Bezogen auf sämtliche Mietwohnungen in Dresden sind das rund drei Prozent. Die ersten Einkäufe machte das Unternehmen in der Landeshauptstadt im Jahr 2013 in der Leipziger Vorstadt sowie in Gruna. Anschließend kaufte das Unternehmen eine Anlage mit fast 2.000 Wohnungen in Prohlis, seitdem kamen durchschnittlich 600 Wohnungen jährlich hinzu. Als eine „erste Visitenkarte“ bezeichnet eine Konzernsprecherin die „erfolgreiche Sanierung des doch sehr markanten Hochhauses an der Wilsdruffer Straße 3“. Dieser, 1959/60 errichtete und denkmalgeschützte Bau prägt den Beginn des Altstadt-Zentrums im Osten. 

Wenn man Yvonne Spreer auf diese städtebaulichen Leistungen anspricht, winkt sie nur ab. „Dafür kann ich mir nichts kaufen“, sagt sie. Mit den Vorbesitzern hatte sie im Juli 2016 eine Nachbarvereinbarung geschlossen. „Die sieht ausdrücklich vor, dass wir bei einer neuen Bebauung eine Zufahrt in unseren Hinterhof zu unseren Parkplätzen bekommen.“ Festgeschrieben ist in der Vereinbarung eine Breite von 3,50 Meter und eine Höhe von mindestens 2,50 Meter. Die Nutzung ist lediglich Anwohnern sowie Rettungsfahrzeugen erlaubt.

Dem Konzern Deutsche Wohnen SE gehören bereits rund drei Prozent aller Mietwohnungen in Dresden. Die meisten der 6.600 Einheiten liegen im Stadtteil Prohlis.
Dem Konzern Deutsche Wohnen SE gehören bereits rund drei Prozent aller Mietwohnungen in Dresden. Die meisten der 6.600 Einheiten liegen im Stadtteil Prohlis. © Archivfoto: Christian Juppe

Die Deutsche Wohnen jedoch will über die Zufahrt künftig auch Müll entsorgen und einen geplanten Supermarkt beliefern lassen. „Eine extra für Anlieferung ausgelegte Tiefgarage“ sei (…) „für so einen kleinen Anteil Gewerbefläche wirtschaftlich absolut nicht darstellbar“.

Kurz bevor die Deutsche Wohnen im Dezember 2019 den Bauantrag einreicht, erhält Yvonne Spreer ein Anwaltsschreiben des Konzerns. Man habe die Nachbarvereinbarung nochmals geprüft und erkannt, dass „gewisse Schwierigkeiten vorhanden sind“. Die ursprünglichen Angaben zu Breite und Höhe der Durchfahrt bezögen sich „auf eine Prinzip-Skizze“. Die nunmehrigen Änderungen seien „aus diversen Gründen zwingend notwendig“. Und weiter: „Sollten wir (…) keinen Konsens finden, dürfte (…) eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen, die gegebenenfalls (…) auch ein Kündigungsrecht zur Folge haben kann.“ 

Die bedrohlich klingende Sprache der Anwälte

Im März 2020 legt die Deutsche Wohnen nach: „Sollten Sie (…) die vermeintlich aktuell vorhandenen Durchfahrts- beziehungsweise Überfahrtsrechte im Wege einer einstweiligen Verfügung sichern, weisen wir darauf hin, dass wir uns in die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen vorbehalten. Darüber hinaus wird unsererseits geprüft, ob der Vereinbarung nicht ohnehin die Geschäftsgrundlage entzogen ist.“ Im Sommer macht die Deutsche Wohnen, deren Verhaltenskodex nach eigenen Angaben geprägt ist von „Ehrlichkeit, Integrität und Offenheit“, ihren Standpunkt noch deutlicher: Der geplante Neubau sei kein Anbau, deshalb entfalle die Pflicht aus der Nachbarvereinbarung.

Nur wenige Monate nach Beginn der Abrissarbeiten ist vom prägenden DDR-Plattenbau am Bahnhof Mitte nur noch das Skelett übrig.
Nur wenige Monate nach Beginn der Abrissarbeiten ist vom prägenden DDR-Plattenbau am Bahnhof Mitte nur noch das Skelett übrig. © Archivfoto: Rene Meinig

Yvonne Spreer hat sich unterdessen an die Stadt Dresden gewendet. Das Büro des Oberbürgermeisters antwortet, zwar regele der Bebauungsplan nicht die Zahl und Größe privater Durchfahrten; gleichwohl aber sei dem Bauherren mitgeteilt worden, „dass eine Lkw-Andienung aus der Könneritzstraße abgelehnt wird“. 

Eine Konzernsprecherin bestätigt das. Die Deutsche Wohnen prüfe „alternative Belieferungslösungen“. Bei solch großen Quartiersprojekten wie dem Schützengarten gebe es immer unterschiedliche Interessenlagen. Dazu zählten unter anderem Abstimmungs- und Genehmigungsprozesse. Man sei „in allen Fällen bestrebt, einen zufriedenstellenden und lösungsorientierten Konsens zu erarbeiten“.

Weiterführende Artikel

Wer lebt in Dresdens Plattenbauten?

Wer lebt in Dresdens Plattenbauten?

Haben die DDR-Bauten in Dresden zu Unrecht einen schlechten Ruf? Die Anwohnerschaft ist vielfältiger als vermutet, zeigt eine neue Studie.

Er will die Deutsche Wohnen enteignen

Er will die Deutsche Wohnen enteignen

Beim Wort Enteignen denken viele an SED-Unrecht. Doch in Berlin wird darüber diskutiert, große Immobilienkonzerne zu "vergesellschaften". Wer steht hinter der Kampagne?

Deutsche Wohnen AG bedient sich im Infinus-Reich

Deutsche Wohnen AG bedient sich im Infinus-Reich

Der börsennotierte Immobilienkonzern kauft 300 Wohnungen und erfreut damit den Insolvenzverwalter.

Zwar sei über den Bauantrag noch nicht entschieden, jedoch: „Wir rechnen mit der Erteilung der Baugenehmigung zum Ende des Jahres.“ Der Baustart werde voraussichtlich im ersten Quartal 2021 erfolgen. Die Fertigstellung sei im Frühjahr 2024 geplant. Zu den Mietpreisen will sie sich nicht konkret äußern. Dafür sei es noch zu früh. „Unsere Zielgruppe sind jedoch Menschen aus mittleren Einkommensschichten.“

Mehr zum Thema Sachsen