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So können Bauherren die Finanzbelastung senken

Die Phase der niedrigen Hypothekenzinsen wird zu Ende gehen. Kreditnehmer haben aber Möglichkeiten, sich günstige Konditionen langfristig zu sichern.

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Die Nachfrage nach neuem Wohnraum ist ungebrochen.
Die Nachfrage nach neuem Wohnraum ist ungebrochen. © dpa

Baukredite sind nach wie vor günstig. Teilweise liegen die Zinsen für zehnjährige Darlehen unter einem Prozent. Die Gründe sehen Fachleute zum einen in der Unsicherheit darüber, wie die Wirtschaft weltweit die Folgen der Coronapandemie verkraftet, und zum anderen in der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), deren Ende nicht in Sicht ist. Beides drückt die Bauzinsen.

Andererseits wächst die Furcht vor Inflation. Finanzierungsexperten erwarten, dass die Hypothekenzinsen irgendwann anziehen. Nur wann und in welchem Umfang, da legt sich niemand genau fest. „Das ist wie der Blick in die Glaskugel“, erklärt Helena Klinger vom Institut für Finanzdienstleistungen.

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken, gibt zumindest eine Schätzung ab: „Es ist zu erwarten, dass die Bauzinsen kurz- bis mittelfristig auf niedrigem Niveau bleiben werden“, sagt er. Mittelfristig bedeutet in etwa im nächsten halben Jahr. Selbst danach seien keine deutlichen Zinssprünge abzusehen. Allenfalls soll es in Trippelschritten nach oben gehen. „Die Zinsen werden sich nicht um ein Viertelprozent hochbewegen, sondern in Zehntelprozent-Schritten“, vermutet Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Hohe Tilgung empfohlen

Er rechnet an zwei Beispielen vor, wie solche geringen Veränderungen die Baufinanzierung beeinflussen: Ein Zinsplus von 0,1 Prozent verteuert ein Darlehen von 100.000 Euro um 8,33 Euro pro Monat. Auf einen 500.000-Euro-Kredit gerechnet, entsprechen 0,1 Prozent Aufschlag einer monatlichen Mehrbelastung von 41,67 Euro.

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Diese überschaubaren Summen könne jeder jederzeit bezahlen. „Wer das nicht tragen kann, hat seine Finanzierung falsch geplant“, erklärt Herbst. Ihm scheint es wenig einträglich, auf noch tiefer fallende Bauzinsen zu spekulieren. Herbst argumentiert mit der Inflationsentwicklung: „Hohe Inflationsrate bedeutet höhere Löhne, höhere Löhne bedeuten höhere Zinsen.“ Angehenden Immobilienbesitzern rät der Finanzierungsberater der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, Thomas Hentschel, das niedrige Zinsniveau zu nutzen. Und zwar langfristig: „Wer heute finanziert, sollte sich auf eine längere Zinsbindung einlassen“. Statt der gängigen zehn Jahre sei eine Festschreibung über 15 oder 20 Jahre sinnvoll. Das dient sowohl der Planungssicherheit als auch dem Schutz vor steigenden Zinsen.

Hentschel empfiehlt zudem eine möglichst hohe Tilgung. Das senkt die Belastung am Ende der Festschreibung. Denn wird die Darlehenssumme nur zu einem kleinen Teil getilgt, bleibt eine hohe Restschuld. Falls der Zins für die notwendige Anschlussfinanzierung über dem bisherigen Satz liegt, wird es teuer. Die finanzielle Last könne auf das Doppelte oder Dreifache klettern, warnt der Verbraucherschützer. Für lange Festschreibungen verlangen manche Baufinanzierer einen Aufschlag. Damit versuchen sie, das Risiko steigender Zinsen schon jetzt einzupreisen, um über die Jahre hinweg nicht selbst draufzuzahlen.

Wer jetzt eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte das Angebot seines bisherigen Finanzierungsinstitutes sorgfältig prüfen. „Banken bestimmen hier die Konditionen. Das muss nicht optimal sein für Darlehensnehmer“, sagt Helena Klinger vom Institut für Finanzdienstleistungen. Mit anderen Worten: Bauherren sollten darauf achten, ob das neue Angebot die derzeit günstigen Marktkonditionen widerspiegelt. Andernfalls schadet ein frühzeitiger Blick auf die Angebote von Wettbewerbern nicht. Die Suche nach Alternativen sollte mindestens ein Jahr vor Ende der Festschreibung beginnen.

Sondertilgungen drücken die Zinslast nach unten

Zwar muss die kreditgebende Bank in der Regel drei Monate im Voraus über das Auslaufen des Vertrages und gegebenenfalls über die neu offerierten Konditionen informieren. Die Zeit ist Klingers Erfahrung nach aber zu knapp, um in Ruhe Vergleichsangebote einzuholen und bei einem Wechsel die Grundschuld auf das neue Geldinstitut zu übertragen.

Bestehende Darlehensverträge mit Laufzeiten von 15, 20 oder mehr Jahren können nach zehn Jahren gekündigt werden. Diese Option kann ebenfalls helfen, einem Zinsanstieg vorzubeugen. „Ich suche mir einen neuen Kreditgeber, bei dem ich von den guten Konditionen profitiere“, sagt Hentschel. Möglich ist auch, einen schon guten Vertrag zu den bisherigen Bedingungen neu abzuschließen. Die neue Vereinbarung wird dann wie gehabt langfristig geschlossen, um die niedrigen Zinsen lange zu sichern. Umgekehrt funktioniert das auch bei Zinssenkungen.

Zudem bieten Sondertilgungen und variable Tilgungen Flexibilität beim Auf und Ab von Hypothekenzinsen. Bei variablen Tilgungen können Verbraucher die Rückzahlung nach oben wie unten anpassen. Wie oft das während der Laufzeit möglich ist, vereinbaren sie mit der Bank. Sinnvoll sei eine solche Anpassung etwa mit Blick auf sich ändernde Lebenssituationen wie Kurzarbeit, Karrieresprung, Elternzeit oder Trennung, meint Hentschel.

Sondertilgungen drücken die Zinslast mit einem Schlag kräftig nach unten. Auf diese Weise lässt sich ein Zinsanstieg zumindest abfedern. Forward-Darlehen sind eine weitere Option, niedrige Zinsen Jahre im Voraus abzusichern. (dpa)

Immokredite im Test

  • Viele Banken haben ihre Zinssätze für Immobilienkredite im Juli gesenkt, wie die Zeitschrift „Finanztest“ berichtet. Im Durchschnitt gab es einen Nachlass von einem zehntel Prozentpunkt.
  • Kredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren gibt es der Auswertung zufolge bei den günstigsten Anbietern schon ab einem Effektivzins von 0,5 Prozent. Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren verlangen die günstigsten Anbieter um ein Prozent Zinsen. Teure Banken verlangen hingegen oft doppelt so viel. Ein Vergleich der Konditionen kann sich also lohnen.
  • Günstiger sind laut „Finanztest“ auch viele Kredite der staatlichen Förderbank KfW. Für Bau, Kauf oder Sanierung eines Effizienzhauses vergibt diese seit 1. Juli teils höhere Darlehen und Tilgungszuschüsse.
  • Besonders stark sind die Zinssätze im Programm „Altersgerecht umbauen“ gesunken. (dpa)