Prognose: Mieten in Dresden steigen weiter
Dresden. Der Dresdner Immobilienmarkt hat durch die Corona-Pandemie kaum gelitten. Das zeigt eine jährliche Untersuchung des Deutschen Anlage-Immobilien-Verbunds (DAVE). Man könne davon ausgehen, dass Investitionen in der Landeshauptstadt langfristig gesichert sind, heißt es in dem am Montag veröffentlichten Bericht. Die wichtigsten Ergebnisse.
Diese Stadtteile sind für Investoren attraktiv
"Die Anzeichen wie eine wachsende Bevölkerung, stabile bis leicht steigende Mieten und Kaufpreise, sowohl im Wohn- wie auch im Gewerbebereich, sind dafür wichtige Indikatoren", schreiben die Autoren. Besonders positiv aus Sicht von Investoren sei, dass inzwischen mehr jüngere Altersgruppen nach Dresden ziehen. Die Wohnungen in der Stadt seien zudem gut bis sehr gut ausgestattet.
Durch eine "anhaltend hohe Bautätigkeit" in der Innenstadt und durch die Nutzung freier Flächen für den Wohnungsbau gebe es sowohl für alleinstehende Menschen als auch für mehrköpfige Familien ein "vielfältiges Angebot". Besonders attraktiv für Investoren sind laut dem Bericht Blasewitz, Striesen, Plauen und die Südvorstadt.
Aber auch am Stadtrand sieht der Verband eine "Belebung". Die Herausgeber des Berichts beobachten außerhalb des Zentrums "diverse Erschließungen von Wohnstandorten für Bauwillige, aber auch für Interessensgemeinschaften."
Anleger rechnen mit steigenden Mieten
Insbesondere die Bestandsmieten sind in Dresden in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Zahlten Mieter vor zwei Jahren noch acht bis elf Euro pro Quadratmeter in guter bis sehr guter Lage, waren es 2019 schon 8,50 Euro bis zwölf Euro. 2020 liegt der Quadratmeterpreis bereits bei 10 bis 13 Euro.
Die Mietsteigerungen betreffen zunehmend aber auch Wohnungen in sogenannten "einfachen Lagen", sprich, vor allem ältere Häuser abseits der beliebten Dresdner Viertel. Hier sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise seit 2018 fast um das Doppelte gestiegen. Lagen sie vor zwei Jahren noch bei 5,50 bis 6,50 Euro, sind es laut dem Bericht in diesem Jahr bereits 8,50 bis 13 Euro.
Auch die Corona-Pandemie konnte diese Entwicklung nicht stoppen. Beim DAVE geht man davon aus, dass sich die Mieten in allen Segmenten in den nächsten Jahren weiter erhöhen werden. Bereits jetzt beobachten die Autoren zunehmende Verknappung. "Die Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilien ist nach wie vor hoch. Je nach Immobiliensegment ist das Angebot teilweise sehr gering." Der Trend-Barometer für die Bestandsmieten zeigt in allen Lagen nach oben.
Neubaumieten sind weiterhin stabil hoch
Anders sieht es im Bereich der neu gebauten Wohnungen aus. Auffällig: Sie konzentrieren sich vor allem dort, wo sowieso bereits hohe Mietpreise gezahlt werden - auch für Bestandswohnungen. Fanden die Autoren des Reports 2018 und 2019 noch Neubauwohnungen für einen Quadratmeterpreis zwischen 8,60 Euro und zehn Euro in einfacher Lage, gab es 2020 hierfür keine Angebote mehr.
Stattdessen müssen Interessenten für eine Neubauwohnung in Dresden zur Miete in guter bis sehr guter Lage 13 bis 18 Euro pro Quadratmeter zahlen. 2018 waren es hier noch 12 bis 16 Euro. Allerdings scheint hier eine gewisse obere Preisbremse eingetreten zu sein. Nach Einschätzung der Herausgeber des Berichts werden die Mieten im Neubaubereich 2021 stabil bleiben.
So viel kosten Eigentumsimmobilien in Dresden
Auch bei den Kaufpreisen für Wohnungen in Dresden gibt es Unterschiede zwischen bereits bestehenden Immobilien und Neubauten. Dem Bericht zufolge sind die Preise für Bestandswohnungen in den vergangenen zwei Jahren besonders im einfachen Segment stark gestiegen. Kostete eine solche Wohnung 2018 noch 1.400 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter, sind es in diesem Jahr bereits 2.900 bis 3.100 Euro.
In guten bis sehr guten Lagen hingegen sind die Preise nur leicht angestiegen, sie bewegen sich zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist die Preisspanne seit 2018 auch hier deutlich kleiner geworden.
Vor zwei Jahren fanden interessierte Käufer durchaus noch Bestandswohnungen zum Quadratmeterpreis von 2.600 Euro, also rund 900 Euro günstiger als heute. Auch Neubauwohnungen in einfacher Lage wurden damals noch angeboten.
Der Immobilienmarkt in Dresden scheint sich immer mehr auf gehobenes Wohnen zu fokussieren, auch wenn die Studienmacher davon sprechen, dass "Baumaßnahmen der städtischen Wohnungsgenossenschaft" abgeschlossen wurden, "so dass durch einen bunten Mix an Eigentümern, Mietern sowie Anlegern und Selbstnutzern eine gesunde Mischung entstanden ist."
Einer der möglichen Gründe: Viele Investoren, die nach der Wende in Dresden Wohnungen als Kapitalanlage gekauft haben, sind nicht mehr in der Stadt aktiv. Stattdessen sei "vermehrt der Wechsel vom Investor zum Selbstnutzer" erkennbar.
Büroflächen werden zur Mangelware
Neben Luxus-Appartements investieren viele Immobilienfirmen in Gewerbeobjekte, vor allem Büro- und Ladenflächen. "Aufgrund der sinkenden Leerstandsquote im Büromarkt, die zu leichten Mietsteigerungen für Büroflächen führte, tritt der gewerbliche Investmentmarkt mehr und mehr in den Vordergrund der Investoren", heißt es im Bericht. Das gelte auch für den Einzelhandel - trotz der coronabedingten Probleme, mit denen viele Geschäfte derzeit zu kämpfen haben.
Die Innenstadt Dresdens ist dem Bericht zufolge besonders attraktiv, weil die Angestellten der Büromieter sie gut mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen könnten. In der Stadt stehen insgesamt mittlerweile nur noch drei Prozent aller Büroflächen frei. Der Mietpreis liegt - ähnlich wie im Bereich Wohnen - bei 9,50 bis 15 Euro pro Quadratmeter.
Wie steht Dresden im Vergleich zu anderen Städten da?
Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten mit einer ähnlichen Einwohnerzahl ist auffällig, dass sich der Unterschied der Mietpreise zwischen Ost und West weiter verringert. So liegt der Quadratmeterpreis in Bonn für Bestandswohnungen in einfacher Lage mit maximal 8,20 Euro sogar rund fünf Euro niedriger als in Dresden.
Auch in Bremen sind die Mieten für Neubauwohnungen in guter bis sehr guter Lage mit 9,50 Euro bis zwölf Euro etwas günstiger als in Dresden - obwohl der Immobilienmarkt in der Hansestadt von "einer starken Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot geprägt" ist.
Im Süden der Republik sind die Mietpreise hingegen weiterhin deutlich höher als in der sächsischen Landeshauptstadt. So kosten Neubauwohnungen in Stuttgart zur Miete selbst in mittleren Lagen 14,50 bis 20 Euro pro Quadratmeter.