Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung ist auf Ende Januar verschoben worden – um das Ausfüllen kommen Eigentümer dennoch nicht herum. Besonders viele Fragen kreisen dabei um Garten und Laube, wie die Auswertung des SZ-Telefonforums zeigt. Mitarbeiter des Finanzamtes Pirna haben sie beantwortet.

Auf unserem Gartengrundstück befindet sich eine Leichtbau-Gartenlaube. Gilt das Grundstück als unbebaut?

Ein „unbebautes Grundstück“ liegt nur dann vor, wenn sich darauf keine benutzbaren Gebäude befinden. Eine Gartenlaube stellt bewertungsrechtlich ein benutzbares Gebäude dar, auch wenn sie in Leichtbauweise errichtet wurde. Bei entsprechenden Erholungsgrundstücken, die nicht dem Bundeskleingartengesetz unterliegen, ist in der Anlage „Grundstück“ Folgendes auszuwählen: bei Art des Grundstücks (GW-2, Zeile 3) „sonstiges bebautes Grundstück“ und unter „Angaben bei Nichtwohngrundstücken zum Sachwert“ (GW-2, Zeile 21) eine „1“ bei Gebäudeart für gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung).

Ist für ein Gartenhaus (Wochenendhaus) eine Wohnfläche anzugeben?

Wenn ein Wochenendhaus nicht dauernd bewohnt werden kann, handelt es sich um ein Nichtwohngrundstück und wird im Sachwertverfahren bewertet. In diesem Fall ist nicht die Wohnfläche, sondern die Bruttogrundfläche anzugeben. Was zur Bruttogrundfläche zählt, finden Sie unter www.elster.de in der Hilfe zur Anlage Grundstück unter dem Punkt „Nichtwohngrundstücke zum Sachwert“.

Was geben wir für die Laube an? Sie war vormals ein Hühnerstall.

Handelt es sich bei der Laube um ein Wochenendhaus, das nicht dauernd bewohnt werden kann, und liegt kein Kleingartenland vor, ist auf der Anlage Grundstück (GW-2) unter „Angaben bei Nichtwohngrundstücken zum Sachwert“ als Gebäudeart „gemischt genutztes Grundstück“ (Wohnhäuser mit Mischnutzung) einzutragen (Gebäudeart 1). Bei Grundstücken mit Gartenlauben kommt es grundsätzlich nicht auf die Erschließung an, da es sich nicht um Wohngrundstücke handelt.

Unser Laubengrundstück hat keine Anschrift. Was geben wir an?

Bei Elster müssen Sie derzeit mindestens folgende Angaben eintragen: Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort. Ist keine Hausnummer vorhanden, kann eine „0“ eingetragen werden.

Im Frühjahr hatte ich über www.boris.sachsen.de den Bodenrichtwert nachgeschlagen. Warum wich eine erneute Abfrage im August davon ab?

Für die Recherche der Bodenrichtwerte sollte ausschließlich das sächsische Grundsteuerportal genutzt werden. Unter www.grundsteuer.sachsen.de können Sie die zutreffenden Informationen kostenfrei abrufen. In Boris-Sachsen sind hingegen auch andere Bodenrichtwerte enthalten, beispielsweise für vergangene Jahre.

Die Flur besteht aus den Grundstücken 55, 55a und 55b gemäß Grundbuch. Doch bei der Eingabe sind nur ganze Zahlen möglich. Was tun?

Die Flurstücke des Grundvermögens werden auf dem Hauptvordruck (GW-1) unter „Gemarkungen und Flurstücke des Grundvermögens“ eingetragen. Bitte geben Sie zu Ihrem Flurstück Zähler und Nenner getrennt an. In Ihrem Beispiel ist das Flurstück 55a folgendermaßen einzutragen: Zähler: „55“ Nenner: „a“ (GW-1, Zeile 10, Felder 14 und 15).

Auf unserem Grundstück haben wir ein privates Einfamilienhaus und ein Haus von 1899 als Geschäftshaus. Müssen wir das auch angeben?

Ja. Zunächst wäre zu klären, ob die beiden Häuser bereits bisher unter einem Aktenzeichen als eine wirtschaftliche Einheit zusammengefasst worden sind oder zwei separate Aktenzeichen vorliegen. Für den Fall, dass das Geschäftshaus zusammen mit dem Wohnhaus eine wirtschaftliche Einheit bildet, kommt eine Bewertung als sogenanntes gemischt genutztes Grundstück in Betracht. Wird das Geschäftshaus bereits bisher für sich bewertet, erscheint hierfür die Grundstücksart „Geschäftsgrundstück“ wahrscheinlich. Eine detaillierte Anleitung, wie Sie die zutreffende Grundstücksart ermitteln können, finden Sie in Elster unter der Anlage Grundstück (GW-2) unter „Angaben zur Grundstücksart“, wenn Sie auf das Fragezeichen dahinter klicken.

Ich habe ein bebautes und daneben ein unbebautes Grundstück, das ich von meinem Nachbarn gekauft habe. Es ist vermessen, aber noch nicht geteilt. Im Grundbuch steht nur der Nachbar. Wer muss die Erklärung abgeben?

Für diese Frage wenden Sie sich bitte direkt an das zuständige Finanzamt, da eine Einzelfallbetrachtung notwendig ist. Grundsätzlich scheint Ihr Nachbar noch zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks zu sein, da er offenbar für die gesamte Fläche im Grundbuch eingetragen ist. Möglicherweise ist im Grundbuch jedoch eine Vormerkung eingetragen, dass er für einen bestimmten Teil des Flurstückes ein „Verfügungsverbot“ zu Ihren Gunsten hat. Für diesen Teil wären Sie dann gegebenenfalls wirtschaftlicher Eigentümer und müssten diesen in Ihrer Erklärung angeben.

Die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche eines Eigenheimes wird zu 22 Prozent gewerblich genutzt. Ist das ein gemischt genutztes Grundstück? Wird das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet?

Das hängt vom Einzelfall ab. Beträgt die Wohnfläche mindestens 50 Prozent der gesamten Fläche und werden die anderen Flächen nicht zu Wohnzwecken genutzt, kommt eine Bewertung als Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren in Betracht, wenn das Gebäude trotz der gewerblichen Nutzung optisch weiterhin als Einfamilienhaus erscheint. Andernfalls muss die Bewertung als gemischt genutztes Grundstück im Sachwertverfahren erfolgen.

Was ist eine Grundstücksgemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Grundstücksgemeinschaft ist es, wenn das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft einer Personengesellschaft (zum Beispiel einer offenen Handelsgesellschaft, OHG) einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehört – die Personengesellschaft also selbst Eigentümerin ist und nicht die an ihr beteiligten Personen. Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft mehreren Personen gehört. Dann haben diese Miteigentum nach Bruchteilen (eingetragen im Grundbuch). Über den eigenen Anteil kann jeder Miteigentümer frei verfügen, das heißt, der Anteil kann verkauft, belastet oder vererbt werden. Ferner kann das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft einer Erbengemeinschaft gehören.

Wir bewohnen eine Eigentumswohnung von 87 Quadratmetern in einem Dreifamilienhaus. Was muss ich in der Anlage zum Grundstück unter den laufenden Nummern 11 bis 14 eintragen?

Auf der Anlage Grundstück (GW-2) ist in den Zeilen 11 bis 14 die Anzahl der Wohnun-gen entsprechend bestimmter Flächenangaben einzutragen. Wichtig: Eine Eigentumswohnung bildet für sich stets eine eigene wirtschaftliche Einheit, sodass hierfür getrennte Erklärungen zu übermitteln sind. In Ihrem Fall sollten Sie die Eintragungen in der Zeile 12 wie folgt vornehmen: eine „1“ bei „Anzahl der Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60m² bis unter 100m²“ (Feld 41) „mit einer gesamten Wohnfläche in m²“ (Feld 42) von „87“.

Gilt die Ferienwohnung im Haus als Wohnraum oder als Nutzraum?

Erfolgt die Vermietung in einem überschaubaren Rahmen, liegt keine gewerbliche Vermietung vor. Dann wäre die Ferienwohnung mit der Wohnfläche anzugeben. Geben Sie bitte zudem die zutreffende Grundstücksart an. Sofern in Ihrem Fall das Gebäude die private Wohnung und noch die Ferienwohnung enthält, wäre als Art des Grundstücks „Zweifamilienhaus“ auszuwählen (Anlage GW-2, Zeile 3).

• Im Einzelfall helfen Ihnen Mitarbeiter Ihres örtlichen Finanzamtes über die Telefon-Hotline oder in einer Grundsteuer-Sprechstunde weiter.
• Elster-Hotline: 0800 523 5055
• Hilfe auch unter: www.steuerzahler-sachsen.de
• Wie Sie in 18 Schritten zur Grundsteuererklärung kommen, lesen Sie hier
• Auswertung Teil 1 - Jede Menge Fragen und Antworten zur Grundsteuererklärung

• Auswertung Teil 2 Kleingarten ist Landwirtschaft

• Die sächsischen Finanzämter stellen bebilderte Ausfüllanleitungen für verschiedene Fälle zur Verfügung