Wohnungs- und Hauskauf in Dresden: So haben sich die Preise entwickelt
Dresden. 1,5 Millionen Euro für 200 Quadratmeter in einer Dresdner Villa: Im vergangenen Jahr war dies der beeindruckende Maximalpreis, der in der Landeshauptstadt beim Kauf von Wohneigentum gezahlt werden musste. Abgesehen davon kennen die Preise im Grundstücksmarktbericht 2024 allerdings nur eine Richtung: abwärts. Wie sich die Preise entwickeln und wie es in den Stadtteilen aussieht - das sind wichtigsten Fragen und Antworten.
Wie viele Immobilien wurden in Dresden verkauft?
Jede Immobilie, die in Dresden per Notarvertrag gehandelt wurde, geht in Kopie an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Im Vorjahr wurden exakt 3.481 "Erwerbsvorgänge" von Grundstücken, Wohnungen oder ganzen Häusern beurkundet. Dies entspricht einem Rückgang von 20 Prozent und ist die geringste Zahl seit 1992.
Der Geldumsatz betrug knapp über 1,5 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet auch das einen Rückgang um rund 800 Millionen Euro oder rund 35 Prozent. Zuletzt wurde so ein geringer Wert im Jahr 2013 registriert. 2020 lag der Geldumsatz noch bei knapp über 3 Milliarden Euro.
Welche Preise werden in Dresden gezahlt?
Wer ein Einfamilienhaus kaufen will, musste für das dazugehörige Grundstück im Vorjahr im Durchschnitt 254.000 Euro zahlen. Pro Quadratmeter wurden im Schnitt 335 Euro gezahlt. Das entspricht einem Rückgang von 115 Euro. Auch Mehrfamilienhäuser, 68 davon wurden 2023 in Dresden verkauft, wurden um über 15 Prozent günstiger. Im Durchschnitt zahlten neue Eigentümer 1,17 Millionen Euro. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 2.035 Euro.
Während in fast allen Bereichen Preise fielen, verteuerten sich Neubauwohnungen im Erstverkauf weiter. 85 Wohnungen wurden 2023 verkauft. Im Schnitt mussten pro Quadratmeter Wohnfläche 6.040 Euro gezahlt werden.
Wesentlich günstiger werden weiterhin "gebrauchte" Wohnungen verkauft. 1.100 Mal wurden solche Wohnungen weiterverkauft. Im Schnitt mussten 2.660 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden - deutlich weniger als im Jahr zuvor.
Wie haben sich die Preise entwickelt?
Seit 2014 stiegen die Preise für Wohneigentum kontinuierlich an. Vor knapp zehn Jahren wurde eine neu gebaute Wohnung für knapp unter 3.000 Euro verkauft. Dieser Wert hat sich in weniger als zehn Jahren verdoppelt und steigt weiter. Anders der Trend beim Weiterverkauf von Wohnungen. Die Preise starteten 2014 bei etwa 1.300 Euro pro Quadratmeter, sie stiegen 2022 auf knapp 3.00 Euro, um nun erstmals wieder zu sinken.
Daten des deutschen Städtebundes belegen eine vergleichbare Tendenz in anderen Städten. In Frankfurt am Main lag der erzielte Geldumsatz bei über acht Milliarden Euro im Jahr 2019, nur um auf aktuell knapp über drei Milliarden Euro einzubrechen. 2022 wurden in Leipzig etwa 3,5 Milliarden Euro umgesetzt, 2023 entsprach der Wert etwa den Zahlen in Dresden.
Welcher Veränderungen in den Stadtteilen gibt es?
Der Gutachterausschuss hat auch die sogenannten Bodenrichtwerte, also den durchschnittlichen Wert von Grundstücken je nach Lage, neu bestimmt. Vor allem im Schönfelder Hochland, aber auch in Prohlis, Altfranken oder Oberwartha liegt dieser Preis bei unter 250 Euro je Quadratmeter.
In Striesen, in großen Teilen der Innenstadt und rund um die Hauptstraße müssen hingegen über 1.000 Euro je Quadratmeter Grundstück gezahlt werden. "Aufsteiger" in diese Preisklasse sind Bauflächen im Hechtviertel, in Plauen sowie die gesamte Hafencity.
Welche Erklärungen sind denkbar?
"Mangels Alternativen wurde viele Jahre auch in Dresden in Betongold investiert. Das hat sich mittlerweile geändert. Zinsen und Baukosten sind gestiegen. Es gibt große Unsicherheiten", sagt die Vorsitzende des Gutachterausschusses, Klara Töpfer. Sie sieht in den Zahlen einen Abwärtstrend, aber keinen Zusammenbruch des Immobilienmarktes. "Geschieden und gestorben wird immer. Momentan haben jedoch die preislichen Vorstellungen von Käufer und Verkäufer nicht zusammengepasst."
Die bereits jetzt steigenden Preise für Gewerbeimmobilien im Dresdner Norden seien wichtige Vorzeichen des erwartbaren Booms rund um die Chip-Industrie.