Dresden. Fernwärme, Lebensmittel, Sprit – vieles ist im vergangenen Jahr teurer geworden. Auch die Kaltmiete. Allerdings kletterte diese in Dresden nicht mehr ganz so stark wie in den Jahren zuvor. Für inserierte Wohnungen verlangten Vermieter Ende 2023 durchschnittlich 1,8 Prozent mehr Geld als Ende 2022. Im Jahr davor waren es noch 4,5 Prozent. Ist das bereits ein Effekt der Mietpreisbremse, die Neumieter seit Juli 2022 vor unverschämten Verträgen schützen soll?

Sächsische.de hat mit dem Juristen Florian Bau vom Dresdner Mieterverein darüber gesprochen, wie stark die Miete überhaupt steigen darf, welche Chancen Mieter auch nach dem Einzug noch haben, sich gegen den vereinbarten Preis zu wehren, und wie Bewohner bei Mietpreiserhöhungen am besten vorgehen, ohne das Verhältnis zum Vermieter zu zerrütten.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für den Abschluss neuer Mietverträge: Unterschreibe ich einen Mietvertrag, darf der Preis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese ortsübliche Vergleichsmiete ist, kann jeder Mieter mit wenigen Klicks auf www.dresden.de/mietspiegel herausfinden. Die Höhe richtet sich einerseits nach der Lage und Größe der Wohnung, andererseits nach deren Ausstattung. Der Rechner spuckt auf den Cent genau einen Betrag aus.

Ein Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 65 Quadratmeter große Wohnung in Innenstadtnähe wird mit 7,46 Euro pro Quadratmeter berechnet. Zehn Prozent davon sind 75 Cent. Im Wohnungsinserat darf die Kaltmiete somit nicht über 8,21 Euro pro Quadratmeter liegen – bei 65 Quadratmetern also nicht über 533,65 Euro.

Halten sich die Vermieter daran?

Anhand der juristischen Beratungen ist das aktuell nur schwer abzuleiten, zumindest in Dresden. "Wir stellen fest, dass die Mietpreisbremse in der Stadt selten dazu genutzt wird, um gegen überhöhte Mietpreise vorzugehen", sagt Florian Bau. In Leipzig prüfe der dortige Mieterverein deutlich häufiger neu abgeschlossene Mietverträge. Leipzig hat ebenfalls seit Juli eine Preisbremse.

• Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter "Dresden kompakt" und erhalten Sie alle Nachrichten aus der Stadt jeden Abend direkt in Ihr Postfach.

"Nun glaube ich nicht, dass die Vermieter in Dresden besser sind." Der Jurist geht eher davon aus, dass sich Neumieter hier seltener trauen, ihren neuen Vermieter in die Bredouille zu bringen. "Auf dem engen Wohnungsmarkt werden viele froh sein, überhaupt eine Wohnung bekommen zu haben. Da hat man keine Lust zu streiten." Bau rät dennoch, die Verträge wenigstens prüfen zu lassen. "Am Ende kann jeder selbst entscheiden, ob er mit dem Vermieter das Gespräch sucht."

Kann ich nach Abschluss des Mietvertrages noch eine Preisminderung erwirken?

Prinzipiell ja, genau das ist der Sinn der Mietpreisbremse, erklärt Florian Bau. Bis zu zweieinhalb Jahre nach Mietbeginn können sich Mieter noch gegen den Preis wehren – auch, wenn man ihn mit der Unterschrift erst einmal akzeptiert hat. "Wenn ich das vor Vertragsabschluss anspreche, riskiere ich ja, die Wohnung nicht zu bekommen. Man schließt also erst den Vertrag ab und lässt dann den Mietpreis prüfen." Aber: Dies gilt nur für Verträge, die nach Inkrafttreten der Preisbremse am 13. Juli 2022 abgeschlossen wurden.

Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Ja, und zwar reichlich. Wird beispielsweise ein Neubau erstmals vermietet oder gibt es den Fall, dass die Miethöhe bereits im vorigen Mietvertrag mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete lag, greift die Mietpreisbremse nicht – Bestandsschutz. Eine weitere Ausnahme: Wird nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung das erste Mal wieder vermietet, darf die Miete auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ich stelle fest: Der Preis liegt über der Vergleichsmiete. Sollte ich selbst den Vermieter ansprechen?

Davon rät Florian Bau ab: "Das könnte nach hinten losgehen." Zunächst einmal müsse so sicher wie möglich festgestellt werden, dass der vereinbarte Mietpreis wirklich nicht so zu hoch ist. Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse machten es Laien schwer, das selbst festzustellen. Hilfe können in diesem Fall Mietrechtsanwälte, die Verbraucherzentrale oder der Mieterverein leisten.

Dabei empfehle sich eine Rechtsschutzversicherung, denn geht es vor Gericht, könne es schnell teuer werden. Wer eine Mitgliedschaft beim Mieterverein abschließt – das kostet im Jahr 84 Euro –, hat den Prozesskosten-Rechtsschutz inklusive. Inhaber des Dresden-Passes können sich kostenfrei vom Mieterverein beraten lassen.

• Mehr Nachrichten aus Dresden lesen Sie hier.

"Prinzipiell ist es aber nicht unser Ansatz zu klagen. Das Ziel ist es, eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden." Sollten sich Mieter und Vermieter dennoch vor Gericht sehen, könne sich das Verfahren durchaus hinziehen. Behauptet der Vermieter zum Beispiel, er habe umfassend modernisiert, so müsse das vom Gericht geprüft werden. Oft werde ein Sachverständiger beauftragt.

Welche Möglichkeiten haben Bestandsmieter, wenn die Miete erhöht wird?

Auch das ist in Dresden geregelt, und zwar durch die sogenannte Kappungsgrenze, die es seit 2020 gibt. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöht werden und darf außerdem den Grenzbereich der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten. Auch hier empfiehlt sich eine Beratung, denn Ausnahmen gibt es bei der Kappungsgrenze ebenfalls. Dazu zählen unter anderem umfassende Modernisierungen. Auch bei Mieterhöhungen, die auf gestiegene Betriebskosten zurückzuführen sind, greift die Kappungsgrenze nicht.

Ein Beispiel: Die Miete soll am 1. März 2024 erhöht werden. Berechnungsbasis ist damit die Miete vom 1. März 2021. Lag die Miete damals bei 550 Euro, so darf die neue Miete höchstens 632,50 Euro betragen (15 Prozent). Sollte der Vermieter in den vergangenen drei Jahren die Miete schon einmal erhöht haben, so wären dennoch die genannten 632,50 Euro der legale Höchstbetrag, den er verlangen dürfte. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger sein, dann gilt diese. Liegt sie höher, so ist das nicht von Bedeutung, dann gilt die Kappungsgrenze.