Wohnviertel Marina Garden in Dresden - hohe Preise und schleppender Verkauf
Dresden. Diese vier Häuser an der Leipziger Straße fallen auf - nicht nur durch ihre schwarzen Fassaden, sondern auch durch ihre geschwungenen Formen und die großen Glasfronten. Mit Marina Garden entsteht derzeit ein außergewöhnliches, kleines Viertel: kein Grau-in-Grau mit Weiß, nicht quadratisch-praktisch-anspruchslos. Der Entwurf stammt vom niederländischen Büro "Barcode Architects" und wurde vom Dresdner Architekturbüro "Knerer und Lang" weiterentwickelt.
Die Wohnungen haben teilweise unverbaubaren Elbblick, entsprechend hoch sind auch die Preise: für eine rund 61 Quadratmeter große Zweiraumwohnung mit Balkon im zur Elbe gelegenen Haus C im vierten Stock ruft der Bauherr CTR aus Prag stolze 8.424 Euro pro Quadratmeter auf. Die Wohnung ist bereits reserviert. "Der Run auf die Wohnungen im obersten Stockwerk mit Elbblick war groß. Die meisten davon sind verkauft oder reserviert", sagt CTR-Verkaufsleiterin Helena Raupach.
Schwierige Situation für Wohnungsbau in Dresden
Doch insgesamt läuft der Verkauf der sehr individuell geschnittenen Ein- bis Vierraum-Wohnungen eher verhalten. Erst zwölf der insgesamt 127 in den zwei zuerst fertigen Häusern B und C sind verkauft, weitere 18 reserviert. Doch die Verkaufsleiterin relativiert: "Wir beurkunden erst seit Dezember die Kaufverträge. Dafür ist es kein schlechtes Ergebnis, immerhin durchschnittlich vier Verkäufe pro Monat."
Vor drei Jahren hätte sie sich angesichts dieser Zahlen Sorgen gemacht. "Damals hätten wir die Wohnungen rasend schnell verkauft", ist sie sicher. Doch dazwischengekommen sind nicht nur die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg, sondern auch deren Auswirkungen wie der Mangel an Baustoffen, stark gestiegene Baupreise sowie deutlich erhöhte Kreditzinsen. "Der Immobilienmarkt hat sich komplett verändert und ist nicht mehr mit Zeiten von vor drei, vier, fünf Jahren vergleichbar."
Mit dieser Meinung steht sie nicht allein da, auch die Chefin der Dresdner Niederlassung der Baywobau hat vor wenigen Wochen erklärt, dass sich Familien Eigentumswohnungen in Dresden angesichts der jetzigen Preise kaum noch leisten können. Bereits zu Beginn 2023 hatten die "Stadtgestalter", ein Zusammenschluss Dresdner Bauträger, erklärt, dass sie ihre Wohnungsbauprojekte in der Stadt angesichts der Situation weitgehend auf Eis legen.
Übernahme des Töberich-Projektes Marina Garden
Auch die CTR-Gruppe musste im Verlauf des Baus mit Problemen kämpfen. Das tschechische Unternehmen, das in Dresden bereits an der Wallstraße und am Herzogin Garten Wohnungen gebaut hat, kaufte das Grundstück 2019 von Regine Töberich. Die Architektin ist den Dresdnern noch durch ihre Aktion am Elberadweg in Erinnerung, den sie aufgrund von Streitigkeiten mit der Stadt wutentbrannt und öffentlichkeitswirksam wegbaggern ließ. Ohne Getöse und sehr effektiv dagegen hat die CTR die Rechtsstreitigkeiten der Voreigentümerin mit der Stadt Dresden beendet und erhielt Ende 2021 die Baugenehmigung für das Wohngebiet Marina Garden.
CTR hatte anfangs Probleme, weil sie keine Angebote für die ausgeschriebene Leistungen erhielt und kein Handwerker eine fundierte Kalkulation vorlegen konnte. Das Vorhaben verteuerte sich. Gemeinsam mit dem Generalunternehmer Dreßler Bau GmbH hat man jedoch gemeinsam Entscheidungen getroffen, wo eingespart werden kann, um die Teuerung von zehn bis 15 Prozent zur Ausgangssumme anzugleichen.
Trotzdem sind die Preise für Käufer, die bei rund 5.200 Euro pro Quadratmeter beginnen, sehr hoch verglichen mit denen früherer Jahre. Zumindest bei den Nebenkosten aber sollen die Käufer oder Mieter sparen können. Die Deckenkühlung erfolgt mit Grundwasser und spart 50 Prozent der Kosten im Vergleich zu herkömmlichen Kühlsystemen.
In den Bädern sind wassersparende Armaturen eingebaut, die für eine jährliche Ersparnis von über 14,5 Millionen Litern Trinkwasser sorgen. Das von den Dächern aufgefangene Regenwasser wird zur Bewässerung und zur Aufrechterhaltung des Grundwasserspiegels auf dem Grundstück verwendet. In der Tiefgarage gibt es 80 Ladestationen für Elektrofahrzeuge mit ausschließlich grüner, emissionsfreier Energie.
Bauherr lockt mit neuem Angebot für Marina Garden
Um noch mehr Kunden zu gewinnen, bietet die CTR an, dass der Kunde den Kaufpreis erst nach Fertigstellung und Übergabe der Wohnung zahlen muss. Üblicherweise muss man bereits bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages Anzahlungen leisten. "Das ist aber keine Reaktion auf die Marktsituation, sondern das handhaben wir auch bei unseren Wohnbauvorhaben in Prag so", stellt Helena Raupach klar. Diese interne Entscheidung habe CTR bereits vor drei Jahren getroffen. "Für mich als Verkaufsleiterin hat es den Vorteil, dass ich den Kunden schon fertig ausgestattete Wohnungen zeigen kann. Die Skepsis auf dem Markt ist sehr groß."
Das hört sich jedoch in einer Pressemitteilung des Unternehmens von vor wenigen Tagen noch anders an. "Aufgrund gestiegener Insolvenzen von Bauunternehmen in den letzten Jahren und der Zunahme dieser Insolvenzen im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022, haben wir beschlossen, diese potenzielle Unsicherheit für unsere Kunden zu beseitigen", wurde CTR-Geschäftsführer Jan Horváth zitiert.
Wie aber schafft es das tschechische Unternehmen, ohne Anzahlung der Kunden zu bauen, während andere Bauträger dies nicht können? "Erstens haben wir Marina Garden sehr gut finanziert und zweitens ist die CTR Gruppe eine Holding, bei der die Immobiliensparte nur ein Teilbereich ist. Dazu gehören auch die Bereiche der Baustoffe sowie des Luftverkehrs", sagt Helena Raupach. Man sei also breit aufgestellt und habe andere finanzielle Möglichkeiten als reine Bauträger.
Ehemalige Dresdner sind Käufer
Was die bisherigen Käufer anbelangt, so sind darunter auch einige ehemalige Dresdner, die immer wieder gern in die Stadt kommen. Auch Paare, die ihr Einfamilienhaus aufgeben wollen und nahe an der Innenstadt und trotzdem ruhig wohnen wollen, gehören dazu. Doch auch junge Leute zwischen 20 und 30 hätten gekauft.
Interessant ist, das rund 70 Prozent der Käufer keine Finanzierung benötigt hätten. Und rund die Hälfte der Käufer will selbst drin wohnen, die andere Hälfte vermieten. Auch die Vermietung von Wohnungen als Airbnb - also Ferienwohnung - wird es geben. "Das ist laut unserer Hausordnung möglich", sagt die Verkaufsleiterin.